十一、公司债

无论是A股还是在港股都有发债融资的渠道，A股有企业债、公司债、短期融资票据等等，现在还新增加了“一带一路”公司债，而在香港资本市场则有“点心债”、可转债、优先票据等。

十二、ABS（资产证券化）

资产支持证券（AssetBackedSecurities，ABS）又叫资产证券化，是以一定现金流为依托，将其进行结构化包装，形成可以上市交易的证券化产品的过程。其整个交易过程主要涉及原始权益所有人、特殊目的载体（SPV）、投资者几方，同时涉及相关中介机构。权益所有人将资产（通常为现金流）出售给特殊目的载体，特殊目的载体经资产结构化整合向投资者发行证券，收回现金付给权益所有人，在以后的年度以每年的现金流支撑证券本息的偿还。在企业的资产证券化业务之中，所出售的并不是企业的某项资产，而是未来的现金流量，更确切的说是企业拥有的收取某项费用的债权。

目前，随着中国物业租赁模式的兴起，和存量资产时代的到来，资产证券化繁荣的时机已经日趋成熟。尤其是产业地产领域，一个产业园区，无论是在开发还是运营阶段，都会基于园区物业载体产生预期的现金流，包括一二级开发的收益权，未来租金和服务的打包收益权等等，以及园区相关的设施、物业的升值收益等等，都是潜在的资产证券化标的，如果能够对接金融工具，无疑是很好的资金退出途径。

另一方面，往往大型产业园区投入资金量动辄上亿甚至更多，对资金成本比较敏感，可以考虑资产证券化的可能性，而一些园区投资运营者不想长期持有园区资产，想增加资产周转率，也有动力选择通过资产证券化实现一部分资金的腾出。

目前国内产业园区领域为数不多的几个ABS产品，都属于基于园区现金流的证券化（轻资产式租金收益权ABS——也就是未来几年园区产生的租金收入打个折扣做证券化，既不看物业评估，也不做股权过户。目前还没有走到基于股权的重资产模式证券化（类REITs）以及基于物业抵押形式的贷款证券化（CMBS）阶段。

十三、财务性引资

一般来讲是让渡自身一部分股权来吸引真金白银进入，财务性投资者不会参与到具体的经营管理之中，仅享受财务投资的收益。当然，财务性投资者的产业、资源背景也会对融资方有更多的裨益。短期让渡自己的利益，当然是未来能够换回更多。

十四、战略性引资

战略性引资，就不是简单的财务性股权融资了，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。有的战略引资，往往在现金之外还有更深更广层面的战略互补性合作。

十五、定向增发/配股

仅限于上市公司的再融资策略，在2018年中央政府严控房地产再融资、以及港股产业地产概念持续低迷的形势下，这种定向增发或配股途径并不容易操作，能够完成增发的大多是与商住项目关联较小的国资背景的产业地产上市公司，其定向增发的目的也不是为了拿地，更多是投向已经开发的园区项目，或者是符合混合所有制改革大背景的战略性引资考虑。

十六、应收账款收益权转让

类似于债权融资，就把未来要收到的钱提前先卖给金融机构，以一定的融资成本提前回流现金，典型就是华夏幸福对地方政府享有的应收账款收益权转让。

十七、银行承兑

很多人会对银行承兑这个概念感到陌生。其实通俗一点讲，银行承兑有点类似于企业版的信用卡。办理的银行首先会对企业有一个极为苛刻的审核，通过审核后就会给一个信用额度，企业就可以在这个额度内办理银行承兑汇票，预存一定（一般是50%）的资金，还要付一定的手续费，但总体来讲比其他融资便宜些。银行承兑汇票最长期限为六个月，办理完银承，企业就可以用银行承兑汇票去付它的货款或者工程款，但是等到银承到期日时，企业必须需要把剩下的50%的款还上，否则会受到严厉的惩罚。

十八、股票质押与对外担保

在很多民企上市公司身上体现得非常明显的路数，比如荣盛发展。严格来说，这个股票质押和对外担保都不算上市公司的融资行为，前者是它的两大股东荣盛控股、荣盛建设的行为，后者是荣盛系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与荣盛发展的融资息息相关，我们也在这里把它们列入进来。

在荣盛发展及其下属公司的很多融资中，荣盛控股以及实际控制人耿建明都附有连带担保责任，再加上荣盛控股自身的业务和投融资也需要大量的质押融资和各类担保，主要抵押物就是主要靠荣盛控股与荣盛建设手中持有的荣盛发展股票。

十九、委托贷款

委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”，但经过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱，有2种方法，一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱；另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。

由于这些年作为“影子银行业务”的罪魁祸首，委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫，自身也蕴含着很多潜在风险，故而一直受到银监会的强烈打压，2018年开始基本已经被叫停。

二十、金融战略联盟

这种所谓的战略联盟有两种形式，一种是大集团内部的资源整合式联盟，比如招商蛇口就和招商银行签订合作框架，重点之一就是支持招商蛇口的产业园区融资以及园区内的入驻企业金融服务；平安不动产在物流地产的操作时，也获得平安集团强大的金融资本支撑；有“民间版中投”之称的中民投，其未来运作的产业地产也是典型的金融式操作，其中民生集团的庞大金融资源后盾不可小觑。

另一种就是自愿结合式的外部联盟。比如2018年3月5日，华夏幸福与湖北银行的100亿元战略合作协议，包括此前联东集团与关联方北京银行签订的规模达100亿元的园区建设资金支持战略合作框架协议，双方协定的都是一揽子的金融合作，除了银行常规的提供授信、融资及财务服务外，双方还会进一步积极在其他业务方面展开深度合作，包括基金业务、并购融资、信托资管计划、资产证券化、首次公开募股前融资、财富管理等。