「链长制」进一步下沉

自2019年末浙江首次在全省范围内提出「链长制」起，短短一年时间，包括江西、山东、河南、天津等在内的多个省份（市）纷纷发文，在全省（市）范围普遍化推行「链长制」。

2021年，除了在省、市级层面继续推行「链长制」以外，「链长制」将会进一步下沉，比如在一个行政区，或者一个高新区、经开区，书记和区长（主任）分别任链长，专攻全区最主要的2-3个产业；在一个镇、或者一个街道，由一把手担任链长，专注一个领域，开展产业链培育工作，如果效果显著，甚至可能衍生到民营园区，由总经理直接任链长，招商培育工作放在一起抓。

国企主导地位进一步巩固

2020年，受疫情影响，一度发展迅猛的民营园区进入了「冷静期」，投资意愿被极大削弱，发展战略全盘转为「维稳」；2020年数得上的（片区开发）大项目，基本都由国企或有国资背景的大型企业集团包揽。

从目前的情况看，全球疫情拐点尚不清晰，民营产业地产商依旧不会有太大的动作，相当长一段时间内，国家在基建上释放的需求需要仰仗国企投入，民营产业地产商投资开发的空间将被压缩殆尽。在这个过程中，一部分民企将会「由重转轻」，寻求与国企的共存共生，另一部分未找到出路的园区，将会被收购、或者倒闭。

科技企业独立入行

过去科技企业拿地，无论是自用还是与房产商合作「勾地」，本质上都是一种地产思维，并未上升到产业培育、产业运营的阶段。

如今，催生科技企业独立入行有四个原因：一是各地政府对「勾地」的态度转冷，科技企业的「拿地价值」水涨船高，相比于一些空中楼阁的产业地产商，政府更青睐有真材实料的企业集团；二是科技企业这两年储备的大量土地将迎来集中开发，作为产业生态战略的「闭环」，这些土地大部分会被拿来做产业培育；三是「经济下行+政策调控」，科技企业需要更多的固定资产来稳住基本盘，而土地是目前市面上能买到的、最优质的资产之一；四是各行业面临数字化转型，可能有科技企业入局产业地产，再以「数字产业中心」的名义，把传统企业拉到园区进行数字赋能。

园区「脱实向虚」

今年7月，国家发改委等13部委联合印发《关于支持新业态新模式健康发展 激活消费市场带动扩大就业的意见》（下称《意见》），提出支持数字经济15种新业态新模式的一系列政策措施，其一就是打造跨越物理边界的「虚拟」产业园和产业集群。

如今，单打独斗的时代已经过去，企业间更多是产业协同的关系。通过搭建虚拟产业园网络平台，整合分散资源，推动全国各地具有产业链、技术链、价值链内在联系的企业和机构形成虚拟空间集聚；此外，企业研发孵化所需的资源大都集聚在大城市，中小城市创新能级不足。引导企业通过集群注册的方式入驻本地虚拟产业园，能让企业在享受大城市创新资源的同时，享受本地更优惠的政策，同时也把税源留在本地，从一定程度上避免「马太效应」产生。可以预见，「虚拟」产业园在2021年将是政府热捧的对象。

园区REITS集中爆发

2020年8月，证监会、发改委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》明确提出，「鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点」，并「支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目」。目前，包括上海临港、张江高科、苏州工业园、中关村发展集团在内的多家园区头部企业已经开始着手参与REITs申报，有望在2021年成为首批园区试点。

产品力回归

产品如人品，质量如生命。

互联网泡沫的破裂，让许多企业家、创业者们看清了事实的真相。

企业的需求，第一个就是钱，尤其是对创业团队而言，在没有拿到融资前，只恨不能一分钱掰成两半花，而房租又是开销的大头，一些创业者为了节省成本，不惜在地下室、车库、储藏室办公，只为节省一点租金，所以，行业也有言：「没有租不出去的房子，只有租不出去的价格」。

价格相近，第二个考虑因素是地段，优质的地段，意味着更多的人才（招聘机会）、更优质的圈层、更多的商务机会。当然，地段并不是我们能决定的。

再其次，就是园区的品质，首先就是户型是否方正。笔者曾到访某园区，外立面看起来高大上，办公空间惨不忍睹，半圆的户型、随处可见的承重柱、不到60%的得房率，这样的空间结构，企业会来吗？此外，企业关注的点还有公共绿化是否到位，空间私密性是否到位，物业服务是否到位，停车是否方便等等。

不论如何神化园区的平台作用，员工最终还是要坐回到办公室里。