2020年，每个中国人都经历了太多太多，各中滋味不言自明。

但好消息是，距离2021年只有大概十几天的时间了。在跨过2020，揭开新的篇章之前，一同揭开今年园区圈最流行的15个关键词吧！

1、链长制

随着我国产业发展迈入创新突破阶段，在2020年，各地的工作重心已经从单点的产业集聚、空间集聚向产业孵化、内生培育转变；与此同时，经济剧变也促使政府与企业「抱团取暖」，共同保障产业链、供应链的稳定，在这样的背景下，由省市主要领导一对一扶持产业链发展的「链长制」应运而生。

自2019年末浙江首次在全省范围内提出「链长制」起，短短一年时间内，包括江西、山东、河南、天津等在内的多个省份（直辖市）纷纷推出相关文件，在全省范围普遍化推行「链长制」，「链长制」也从星星之火到燎原之势，成了地方撬动产业经济的新抓手。

2、数字化转型

新时代下，数字化在推动产业升级的同时，也赋予了园区全新定义。

2020年，几乎所有的园区人都在谈论「数字化转型」。政府层面，浙江认定了一批省级数字化示范园区、试点园区，并在政策上给予大力扶持；行业内，招商蛇口、华夏幸福、亿达中国等一干头部玩家开始「密谋」数字化转型，并已经在全国布局；阿里、华为、腾讯等一众顶尖科技企业，也将目光对准了园区的数字化建设，并在重点城市试水其数字园区业务。可以说，「数字化转型」将会是未来三到五年内园区行业最重要的关键词，没有之一。

3、工业上楼

近两年，「工业上楼」作为地方政府（一般是发达城市）挖掘存量用地潜能、提升土地效能的对应举措被密集提出。

站在地方政府的角度，通过「工业上楼」提升工业用地的投资 / 开发强度，能够使有限的产业空间得以最大化利用；同时，通过拓展产业空间、降低企业用地成本，以免招商引资及避免过多企业因成本问题外迁。

截止2020年末，已经有深圳、东莞、佛山、青岛、广州等多个城市出台相关指导意见并落实，北京、上海、杭州、成都等一众城市也在抓紧研究政策细则，不日即将面世。

4、云招商

年初的疫情暂时阻隔了「面聊」的脚步，同时也催生了一个招商新业态——「云招商」。

招商人员与客商「同屏互动」，政府领导线上推介，企业直播路演，政企「屏对屏」签署投资协议....这些过去看起来有些不可思议的场景，却成了2020年招商工作的常态；同时，「云招商」又有不跑会有项目，不出门可推介、不见面搭关系，动手指签协议等优势，既节省了人力时间成本，又提升了项目精准度。一些领导、园区还在无意中成了「网红」。

5、REITS

今年4月，证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，鼓励园区开展试点，点燃了园区REITs的热情。

此前，受制于运营收入，产业园区的资产证券化案例并不多，截止目前，我国的园区CMBS和REITs产品仅有十几单，且大都由物流园区贡献。而随着政策的出台，目前包括上海临港、张江高科、苏州工业园、中关村发展集团在内的多家园区头部企业已经开始着手参与REITs申报，力争成为首批园区试点。

6、未来社区

「未来社区」于2018年起源于浙江，19年写入《政府工作报告》，被定义为扎实推进大湾区建设的「标志性项目」之一。根据《浙江省未来社区建设试点工作方案》，「未来社区」将构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景，打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。

经过一年的探索期，2020年，各大开发商和产业地产商纷纷在「未来社区」集中发力，中建、滨江、融创已经夺下杭州的未来社区地块；中铁建、万科、华润、绿城等也在温州、台州、金华、衢州等地布局了多个「未来社区」项目，可以说，「未来社区」是特色小镇之后，房企和园区的又一个发力点。

7、虚拟园区

2020年是「虚拟园区」集中爆发的一年。

今年7月，国家发改委等13个部门联合印发《关于支持新业态新模式健康发展 激活消费市场带动扩大就业的意见》，把打造跨越物理边界的「虚拟」产业园和产业集群归为重点支持的「数字经济15种新业态新模式」之一，重要性可见一斑。

与传统的线下办公园区不同，「虚拟园区」对实体空间没有要求，企业在全国各地办公，只注册在「虚拟园区」，通过网络虚拟平台的搭建，推动全国各地具有产业链、技术链、价值链内在联系的企业和机构形成虚拟空间集聚。

截至目前，包括浙江、江苏、福建、四川等省份纷纷提出打造「虚拟园区」，典型案例有乌镇镇政府主导的乌镇虚拟产业园，南京市建邺区与小米华东总部联合打造的互联网虚拟产业园、临沂市政府与龙湖打造的龙湖软件园等。

8、用地创新

「用地创新」已经连续好几年位列园区圈热词榜单了，但今年又格外不一样。

首先，前几年热捧的M0被浇上了一盆冷水。作为最早推行创新用地的城市之一，2020年，东莞一则补充规定把M0的供应量限定在500亩，土地变性（M0）之路基本被堵死，所剩无几的指标彻底沦为头部科技企业的狂欢。

其次，今年10月，六部委联合发布《关于支持民营企业加快改革发展与转型升级的实施意见》，提出创新产业用地供给方式，包括中小企业联合体拿地可分割、鼓励工业用地进行研发活动等，并鼓励各地各政府积极推动小微园建设，在民营企业中反响强烈。

一方面是疫情加持下，国家希望各地能与中小微企业携手、共渡难关，另一方面则是地方政府对民营企业投机倒把的担忧和对大型企业的偏爱，各中矛盾不言自明。

9、产业勾地

如果说用地创新还是政企间的「博弈」，那么在2020年，「产业勾地」只有一曲《凉凉》。

2020年，经济下行，企业对勾地的热情空前高涨。但见过大风大浪的政府却对「产业勾地」愈发嗤之以鼻，「政府比你资源多、比你聪明、还比你肯学习，你怎么能骗得了政府？」，这句话用来形容勾地的现状再合适不过了。随着土地资源日益短缺，企业愈发势微，百分百自持产业用地都是家常便饭，更别说谈什么条件了。包括河南、北京、海口、济南等一些省市更是明确发文，要求住宅、商业等不得与其他产业用地捆绑，从根本上直接杜绝了「产业勾地」的可能。

10、跨界

房企或科技企业「跨界」拿地不是什么新鲜事，但在2020年这一现象大有愈演愈烈之势。

具体来看，19年末，阿里10.22亿摘下上海徐汇滨江心脏地块，今年6月，小米出资5.31亿在深圳南山拿地，建设小米国际总部；7月，中芯国际在北京亦庄，与亦庄国投联合建厂；9月，百度云计算项目落户顺德高新区，京东15.5亿拿下长沙一块商住用地；10月，京东47亿拿下苏州商服、宅地，OPPO和阿里也在杭州未来科技城、之江拿地；11月，美团65亿拿下上海杨浦区一商业用地，虎牙3.1亿摘下佛山一商服用地....几乎所有互联网巨头都参与其中。

另据克尔瑞统计，2020年1-11月，包括字节跳动、阿里巴巴、华为、京东等10家高科技企业共在土地市场投资超240亿元，涉及土地面积376万平米，折合建筑面积773万平方米，「跨界」力度之大可见一斑。

11、园区整合

「园区整合」也是近两年园区圈的热词。

早在2017年2月，国务院办公厅印发的《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》提出，鼓励以国家级开发区和发展水平高的省级开发区为主体，整合区位相邻、相近的开发区，对小而散的各类开发区进行清理、整合、撤销，建立统一的管理机构、实行统一管理。

在2020年，包括江苏、浙江在内的许多省份开始全面规模化启动「园区整合」工作。以浙江为例，今年6月1日，浙江印发《关于整合提升全省各类开发区（园区）的指导意见》提出，到2021年，全省开发区（园区）将由现在的1010个整合到150个以内。截至目前，通过前两轮的整合提升，浙江已经形成工业总产值超2千亿的开发区3家，超1千亿的开发区15家。

12、爆雷

投资骗局太多，只有你想不到，没有骗子做不到。尤其在今年，经济不景气，投机倒把的行为更是屡见不鲜。

新能源汽车是「爆雷」的重灾区，今年4月，赛麟汽车骗局被捅破，数十亿国资流失殆尽；7月，南京的拜腾汽车在烧光84亿后宣布停产；8月，在南京、淮安、上海等地圈钱圈地的博郡汽车宣布正式歇业，随后进入解散清算；11月，杭州长江汽车倒闭，此前公司在包括昆明、贵州、深圳、成都、佛山、烟台等地拿地、拿补贴，政府背景资金纷纷入局....而一些跨界而来的房企，如恒大、宝能等，也因其拿地行为深陷「假造车」的舆论旋涡...

另一个「爆雷」的重灾区是芯片行业，据不完全统计，仅2020年一年，我国便有6个百亿级的半导体大项目停摆，涉及江苏、四川、湖北、贵州等省份，造成大笔国有资产流失。其中，千亿芯片项目武汉弘芯的「爆雷」，造就了中国芯片史上最大的丑闻。

13、豪赌

要说2020年最轰动的招商事件，合肥豪掷70亿入股蔚来必须榜上有名。

地方政府为招商引资掏出70个亿的真金白银，这事儿本身就不常见，更何况合肥投给的是一家前景不明、资金短缺的造车新势力，更给这一事件增添了几分神秘色彩。

事实上，合肥的「赌城」名号早就名声在外，2007年，合肥拿出全市1/3的财政收入赌赢了京东方；2011年，合肥又豪掷百亿投资合肥长鑫/兆易创新，如今上市浮盈已超千亿；虽然偶有失手（如熔盛重工围而不建、拖欠借款，最终双方对簿公堂），但总体成功率相当高。尤其是疫情加持下，各地纷纷以「稳」字当头，此时合肥逆流而上，「赌城」气质显露无疑。

14、活下去

「活下去」，是2020年全中国所有企业的关键词。

对「活下去」一词，不同企业有不同的理解，华为的「活下去」，背负的是全中国的信念，是对美国霸权主义的有力回击，万科的「活下去」，是居安思危，是在乱世中找寻转型路径的蛰伏；西贝贾国龙的「活下去」，是不管穷不穷先哭了再说，反正会哭的孩子有奶吃；但对更多的中小微企业，活下去，就真的仅仅是活下去。

2020年，受国际经济形式变化和疫情影响，许多企业出现了亏损，也有一些中小企业不堪重负而倒闭，园区空置率逐步上升、招商难度倍增，租金连续下滑，甚至个别园区也传来了倒闭的声音。接下来我们会进入一个高度不确定的时期，如何主动「拥抱变化」，在不确定中寻找园区的发展机会，将是每个园区必须面临的课题。