在传统房地产领域有一条「金科玉律」——决定房地产价值的三个因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，换言之，只要地拿得好，大卖是水到渠成的事。
而产业地产与传统房地产相比，有相似之处，却又不完全相同。相似的是，地段便利与否直接决定了项目的价值，核心区域从不缺客源，偏远郊区大都步履维艰；不同的是，招商（招租）只是开启园区事业的敲门砖，后续的产品力、运营能力、资本运作能力才是园区能否持久运营的关键因素。
但话说回来，园区运营总是「知易行难」，再优秀的操盘手在实际操作中也很难面面俱到，一旦在错误的方向坚持，只会越陷越深。今天总结了八个园区运营中易被忽视的几个共性问题供各位参考，「有」的要继续保持，「无」的要抓紧完善。
有资金无关系
产业地产是典型的政策导向行业。与传统房地产价高者得不同，产业地产不是简单的市场化行为，在项目拿地、建设、招商和运营中，不可避免地会与规划、建设、环保、工商、经济、科技、税务等各类政府部门打交道，从某种意义上说，政企关系融洽与否，直接决定了项目的生死存亡。
一些全国化布局的产业地产商，它们自身有很强的背景和融资能力、在行业也有一定知名度，但一到中小城市、或者一些人际关系复杂的大城市，由于不熟悉当地营商环境，也没有自己的关系网，经常被政府吃透；而本地的中小开发商，虽不似大公司般资金雄厚，但他们对当地环境知根知底，在政府也有人脉，往往能获得更好的资源。
有制造无研发
「制造」是整个产业链中最苦最累、同时又是利润最低微的一环，这个道理大家都懂。但另一类打着新兴产业的旗号行低端制造之实，各种补贴拿到手软的「伪研发」企业。
此类企业的路线图如下：
第一步，套一个概念，比如原来的作坊，加上「智能」二字，摇身一变成了XX智能、XX科技有限公司，类似的还有披着生物医药马甲的化工厂，打造「新零售」旗号的外贸公司等等....
第二步，找一位行业专家 / 前辈，给予一个顾问之类的虚职（对外称联合创始人），以显示企业转型升级决心之强；
第三步，高价引进国外设备、零部件，或以市场换技术，生产环节基本沿袭之前的组装、代工、重复投资的路径，制造成品再低价销往国外。
新兴产业本意味着更高的附加值，但这些企业除了换了件「马甲」外，与传统制造业并无半点差别，却因此套到了政府补贴，赚足了眼球。而园区却要为此付出数倍的的资源、金钱乃至环境污染。
有服务无体系
企业有「伪研发」，园区也有「伪服务」。
近些年，服务已经成为企业选园重要的考量因素，几乎所有园区都会说自己有服务、有平台，但笔者接触下来，绝大多数园区对服务的理解还停留在初始阶段，整合了一堆工商、财税、法务、人资中介机构，企业有需求自己去对，这样的服务不能给企业带来任何帮助。
园区给到企业的服务，一定是体系化、精准化的服务。首先，园区自身要有资源整合能力，而且这些资源必须是有效的，有需要就可以随时拿来用的；第二，了解每个企业的痛点，针对企业所欠缺的点匹配相关资源，对症下药；现有资源不足以帮企业解决困难的，还要积极协调上级部门，共同把企业服务好。
有生产无生活
早年园区的规划建设更重视生产功能，忽略了生活、生态功能，也把产业发展与城市发展割裂开来，各自形成一个封闭和独立发展的个体，制约了园区产业的升级、向更高级形态的发展。现如今，随着城市转型、产业升级等因素的驱动单一生产属性的园区，已逐渐被集研发、办公、科技服务、教育设施、商业配套、居住、休闲娱乐于一体的「城市科技综合体」所取代。
有产业无集群
园区发展大体要经过四个阶段：
a. 划定一片区域专门从事生产活动；
b. 行业细分，同类企业入驻对应的园区（如文创园、XX产业园）等；c. 产业链扩散，龙头企业带动作用逐渐显现；
d. 形成产业集群。
如今，园区大都脱离了阶段a，摆脱了「大杂烩」式的粗放发展，但企业间各自为战，产业链效应尚未形成；另一方面随着行业进入平稳期，政策红利在减退，园区亟需形成差异化的竞争力。根据发达国家和先进园区的经验，产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
产业集群化发展的关键，在于正确认识企业。
美国经济学家威廉 · 拉佐尼克曾根据创新能力和创新战略的差异，把企业分为领导型、跟随型和生存型三种类型。领导型企业，是指在某一特定的产业领域在技术、标准、品牌、销售等方式处于领先地位的企业，它们能够把控技术和市场的变化，也是产业集群的龙头；跟随型企业是指具有一定的创新能力，采取跟随、模仿、学习和创新战略的企业，它们往往被动接受现有的技术和市场条件，跟随领导企业的步伐，特定情况下也会主动研发技术和开拓市场，是产业集群的骨干力量；生存型企业是指那些既没有技术创新动力、也没有技术研发团队的企业，这类企业以低利润谋生存，属于可有可无的部分。
几类企业在一个集群中，彼此间发展出高效的竞争与合作关系，形成灵活专业化的生产协作网络，进而衍生出内生创新能力。
有产品无营销
在园区行业，营销好的未必做得好，但做得好的园区，一定是营销专家。
园区需要营销，有几个理由：首先是在营销中找到潜在客户，这点与传统房地产有相似之处，但园区的营销面向的点更小、更精准；其次是要引起政府/上级主管部门的关注，只有得到他们的肯定，政策才会有倾斜、园区才有做大做强的可能；第三是通过持续营销，积累成园区品牌，最终形成品牌影响力。
总之，什么「闷声发大财」、「酒香不怕巷子深」...这些话不适合园区行业。
有政策无落实
中看不中用，是很多园区政策的真实写照。
作为招商工作的最强攻坚利器，各园区在政策制定之初可谓「百仙过海、各显神通」，其中也不乏一些园区，为了达到快速去化的目的，制定了一些违反现行规定的、不切实际、无法兑现的政策；对企业也是先承诺，拖到领导换届，直接甩锅给下一任。企业满怀希望而来，忿忿不平而去。短期内貌似效果显著，长此以往，口碑败坏，最终陷入万劫不复。
园区在制定政策时需量力而行，多在精准施政下文章，没有的东西不乱承诺，该有的政策执行到位，自会赢得企业信任。
有引进无持续
在园区行业，新人胜旧人也是普遍现象。现行的目标考核侧重于增量，对外也是讲新增了多少企业、引进了多少人才，并不十分注重引进项目落地后的培育。所以，在政绩工程的指引下，园区往往过度追求短期利益，对意向客户百般殷勤、有求必应，却忽视冷落了园区内现有企业的培育，长此以往会给招商环境带来很多负面影响。