投资经营策略

产业项目经营主要包含两个板块：一是前期的开发销售阶段，即销售板块获得收益；二是后期的产业运营阶段，即持有板块运营产生收益。

基于土地价值、增值潜力和产业本身，销售和运营两个板块相辅相成。

对于销售板块，重点是实现产供销平衡，保证现金流的持续与稳定；

对于持有产业板块，重点是培养产业运营能力，提升租金水平，找到资产退出办法，达到持有产业良性循环。

一、销售板块：实现产业项目「产供销」的平衡，效益最大化

在销售板块的运营，应注重整体产销平衡、供销平衡与存货周转，从而实现弹性运营，更加合理化地配置资源。

可以通过对存销比和在途比两个指标的组合监控，根据期末的存销比与在途比的值，了解企业当前的存货水平与近期将要供应的货值水平（在建货值），结合对市场的判断来制定经营策略，实现产供销节奏的匹配。

假设公司确定年度存销比健康值为0.25，在途比健康值为0.5，供货周期平均为6个月，即存货水平能维持3个月的销售，在建货值全部供货后能满足未来6个月的销售的状态。为了保证年度的产销平衡，维持年度存销比和在途比的健康值，可建立如下的月度健康运营监控体系：

第一象限表明当前供大于求，需要减少后续开工量，适当进行停工缓建；

第二象限表明产供销处于平衡状态，需要关注在建转化为供货的效率，防止在建货值积压；

第三象限表明当前供小于求，需要增加后续开工量；

第四象限表明产供销处于平衡状态，需要关注存货的去化情况，防止存货长期积压。

由于可售物业是产业地产项目的一部分，在保证现金流的同时，还需要整盘棋来审视，保障产业聚集度的统一，避免沦为简单的物业销售模式。

二、产业板块：「产品-客户-运营-服务」均好，形成持续稳定现金流

物业出租、园区服务、产业投资等，决定了产业地产项目建成之后的长期经营，只有形成长期稳定的现金流，产业项目在未来的资本市场才具有更强的变现能力。

对于持有产业运营，行业中运营模式主要分为四大类，分别为自持运营、自营顾问、委托运营与合作运营。

对于产业运营领域的新进入者，在缺乏经验且行业竞争较大的情况下，初期可选择合作运营或自营顾问的运营模式，通过「以战代练」的形式，摸索适应自身的产业运营模式，培养自身的产业运营团队；

在积累足够运营经验与培养成熟运营团队之后，可以转变为自持运营为主的策略，形成自身的核心竞争力。

为实现良性循环，企业应该借助优质的产业进驻与地块价值升值，结合自身的产业运营能力，来提升产业园区的租金，形成持续稳定的租金现金流入。

产业园区持续稳定的现金流，一方面对于该部分资产的估值增长，具有关键性的作用；

另一方面，有利于后续承接资本运作实现股东资金退出，实现产业园区资金周转模式的闭环。

持续稳定的现金流离不开产品、客户、运营和服务的均好发展。

产品：标准化产品与个性化产品相结合，对于产业项目所需的物业空间、配套设施等建设都有标准化产品，可满足客户快速启动项目的需求，同时又可以满足客户的特殊需求，产品定制化。

客户：具备一定的客户资源，可以通过丰富客户资源提升园区客户的入驻率，提高地产项目自身价值，与相关行业的龙头企业保持良好的合作关系，引进龙头企业的有助于发挥品牌效应。

运营：产业运营的好坏直接决定了园区能否健康发展，好的产业运营需要为产业的落地、孵化、成长、发展、壮大提供价值服务。

1、完善园区基础设施，优化园区发展环境，以提升园区的承载力和吸引力；

2、做好园区科学化及精细化的管理，通过资源管理一体化提升业务效率；

3、做好产业孵化培育，注重创新资源的引入，不断培养和完善优质产业链；

4、探索运营增值服务与多元化业务，不断努力去理解市场和客户的需求变化，利用自身的资源平台优势，打造产业生态圈；

服务：打造优质企业服务平台，满足企业多方位需求，例如提供人才服务，为入园企业提供人才储备；提供法务服务，帮助企业理解并运用优惠政策；提供金融服务，整合银行等金融机构资源；提供科技服务，通过大数据等为企业赋能。

例如某产业地产项目通过打造「贸易中心+加工中心+物流中心+数字中心」来实现园区的线上线下一体化的钢铁供应链服务。

土地作为房地产项目最重要的资源，其本身的价值高低和升值空间的大小直接影响着房地产项目的定位与经营模式，开发销售项目如此，产业运营项目亦是如此。以对土地自身的价值高低与升值空间大小的判断为依据，恰当地制定产业项目的投资与运营策略，才能获得产业项目的成功，在产业运营这一新的行业赛道中取得领先优势。