产业运营能力是产业地产项目的第一竞争力，但运营受前期投资环节的影响非常大，有时甚至是决定性的。因此，产业地产项目要注重产业能级与土地价值相匹配，避免投资、运营「两张皮」。

与一般的经营性用地招拍挂不同，产业地产项目一头要看市场，一头要看政府，对于企业要求和评估更为复杂和综合，包括企业规模大小、是否有相关经验、能否引入产业资源，以及工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等。

拿到产业地产项目已经如此艰难，拿到后项目经营结果却往往不及预期，前期概念和规划很好，但中后期项目经营动力减弱，项目经营与前期规划不断偏离。

这才是真正的「意难平」。不是所有的土地都适合配置产业；而针对不同的产业，应该配套不同的选址方向。

本文将从两个「判断」（土地价值、升值空间）和两个「策略」（产业配置、投资经营）来进行阐述。

土地价值判断

土地价值的高低直接影响房产的价值，进而对项目的经营策略有重大影响。

一般而言，高土地价值区域可大量或全部配置产业；中土地价值区域在考虑资金平衡情况下（销售利润覆盖持有产业成本）尽可能多配置产业；低土地价值区域尽量不配置产业，考虑纯销售。

具体到对土地价值高、中、低的判断，可依据城市经营地图，结合土地所属城市等级（一线、二线、三四线）和所在区域（核心区、建成区、发展区、城郊区、远郊区）来判断。

核心区是指城市核心地段，占据稀缺景观资源、都市繁华商业资源、重点学校资源，如CBD、重点中学学区；

建成区是指地块商务属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；

发展区是指交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域比较近；

城郊结合部是指有自然资源，距离城市较远，但有快速道路可达，生活配套尚未完善，但地块周边有休闲配套（或有条件可做到）；

市区外远郊是指有稀缺的自然景观资源，一般情况下政府未有可实施的统一规划，未来的配套需靠自身能力完善。

升值空间判断

除了土地的地段和区域规划，还要考虑影响土地价值动态变化的其他因素，主要包括GDP涨幅、人口增幅等。

其中，GDP涨幅越大，代表城市产业发展潜力越大，而人口是支撑产业发展最大的原动力，所以可以将城市GDP涨幅和人口增幅作为判断土地升值空间大小的依据。

由于当前产业项目的利润绝大部分来源于土地增值带来的收益，随着政策的调控，未来只有一二线城市高价值土地才有增值空间，因此产业项目应当重点布局于一线城市的核心区、建成区以及二线城市的核心区。

这些区域的地货比普遍较高，房企需要投入的资金较大，租金覆盖投资成本的时间较长，因此在企业整体投资结构中，建议选用菱形的投资结构，以达到整体资金平衡。

产业配置策略从产业的角度来看，目前不同类型产业项目增速存在较大差异。

据统计，传统制造业和服务业增速仅为2%-3%，战略新兴制造业增速为10%-15%，生产性服务业、服务贸易等战略新兴服务业达到15%-20%，而包括大数据、云计算、人工智能、互联网等在内的颠覆性数字产业的增速甚至超过25%。

企业需要注重土地价值与产业能级的适配性，产业错配将不能实现效益最大化，例如在高价值地区配置传统制造业，由于传统制造业本身利润较薄，高土地价值带来的摊销和折旧较大，产业项目可能会亏损。

所以，高价值的土地必然需要配置高附加值、高成长、高产出的产业，如数字化、新能源、新材料、新兴信息、节能环保、高端装备制造和生物医药等；中价值的土地应当适配中端产业（例如新兴服务业和新兴制造业）；低价值的土地最好配置低端产业（如传统制造业）。

例如某企业是中国领先的产业园区专业运营商，其早期在三四线城市的布局，由于土地价值与产业价值不匹配，导致招商、销售都受挫，后调整了投资策略：

土地选址上，一般选择大中型城市中心或副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地；

产业匹配上，依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，将产业能级与项目土地价值相匹配。