产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。

1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。

园区的五种不同的运营模式

1. 政府运营模式

这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。

2. 投资运营模式

投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。

这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

3. 服务运营模式

随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

4. 土地盈利模式

随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。

5. 产业运营模式

一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。

园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。

例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。

园区不同发展阶段的模式分析

所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。

我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：

第1阶段: 生产要素聚集

发展阶段：要素群集阶段；

核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；

产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引圣餐要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；

主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；

产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。

园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；

园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；

与城市发展的空间关系：基本脱离；

第2阶段: 产业主导特征

发展阶段：产业主导阶段；

核心驱动力：内里外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；

产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；

主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；

产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；

产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；

园区布局：以产品制造为主；

园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；

与城市发展空间关系：相对脱离；

第3阶段: 创新突破阶段

发展阶段：创新突破阶段；核心驱动力：内里为主，技术推动，企业家精神；

产业聚集动力：创新文化；

主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；

产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；

产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；

园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；

园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；

与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；

第4阶段: 现代科技都市

发展阶段：财富凝聚阶段；

核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；

产业聚集动力：高势能优势；

主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；

产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；

产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；

园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；

园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；

与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；