三、总部基地模式

理论上，工业用地有一条7%的红线，即用于行政办公及生活配套的土地，不得超过总用地面积的7%。但在实际操作中，有一些产业地产商会打「擦边球」，比如把大量办公和研发写成厂房，按厂房来报批，实际上做成总部基地使用；只把生活配套做在那7%里。

事实上，这种总部基地模式，更多是利用了工业与商业用地间的「灰色空间」，在工业用地上做一些大平层的写字楼或独栋办公，项目建成后，仅用于自用与出租，也不对外销售，从政府的角度看，企业的确在做产业，税收也有，高品质的总部基地还能给地方增色不少，看似没什么损失；但对于整个行业，这样的总部基地在功能上与商业用地上的写字楼功能上完全相同，成本却低了很多，是赤裸裸的不公平竞争。

四、工改

如果上述几种套路和产业还有千丝万缕的联系，那接下来的几种就是彻头彻尾的房地产化行为了。

首先是「工改」。

「工改」在我国有悠久的历史，最早官方层面的「工改」在可以追溯到1999年，《扬子晚报》在当年的报道中称：「南京长虹无线电厂1995年停产后历经艰难，1998年起改为学生公寓」，有效缓解了企业生存压力。

进入21世纪，城市更新的步伐逼迫政府加快推行「退二进三」、「腾笼换鸟」，在这样的背景下，北京、深圳、广州等多地政府发文，积极引导工业用地功能转换，俗称「工改」。但当时「工改」专项政策很少，规范的监管体系尚未形成。开发商们敏锐地嗅到了商机，大举涌进「工改」市场，借「工改」之名，低价买入厂房进行改造开发，买卖配套的住宅产品以获取高额利润，「以租代售」、「研发用房改公寓」、「宿舍改豪宅」，都是那个时期的「常规操作」。

不过，如今「工改」的红利期早已过去，在现行政策下，之前尚未完成立项的「工改」项目已完全无法符合立项标准；符合标准的项目，基本都是苦累还没钱赚的活。市场对「工改」的态度，也从趋之若鹜到弃之如敝履。

五、私自改变土地用途

如果说「工改」在当时的社会条件下还有迹可循的话（第一批吃螃蟹的人，也确实赚了个盆满钵满），在没有任何政策依据的情况下私自改变土地用途，就是彻头彻尾的违法了。

按理说，私自变性这种明显的违法行为应该只是个案，不应在今天的讨论范畴之内。然而事实上却是每隔一段时间，都会有类似「XX小区工业用地建住宅违法销售」这样的新闻爆出，仿佛成了一种常态。其中一些开发商有通天本领，可以先斩后奏，建完房子再变性，对他们的手段和人脉，笔者只能说真的高明；但更多的开发商并没有这样的本事，东窗事发后，开发商不是拖欠房款不还，就是一跑了之，购房者毕生积蓄打了水漂，苦不堪言。

六、土地置换

众所周知，土地直接变性难度极大，一般人很难搞定；因此，一些开发商另辟蹊径，通过股权收购、土地作价入股方式，变相取得企业的工业用地，再以此为筹码，与地方政府谈判，置换等价的住宅 / 商业用地。

这种做法，算是一种比较「温和」的处置方式。对政府而言，大片的工业用地是稀缺资源，用等价的住宅 / 商业置换血赚不亏；企业把全部资产在「高位」变现，完成转型；开发商获得土地，享受土地可能的增值收益。

当然，不是所有政府都能接受这一提议，需做好充分沟通，以免被套牢。

如今，产业地产逐渐回归服务属性，靠房地产赚钱，操作空间越来越小，对纯粹想勾地然后开发住宅的房企，无疑是一个噩耗；但对深耕产业的企业来说绝对是一个难得的机会。