不遮掩的说，每个产业地产商，都有个房地产梦。

产业地产是受房地产影响最深的行业之一。两者本是一脉同宗，从某种意义上讲，产业地产甚至更高明一些（业内常言：做住宅的是高中生、做产业地产的是研究生）。但学历并不等同于财富，貌似高端的「研究生」，上有政策红线无法逾越，下有政府幻想沟壑难填，一直在政府与企业间反复横跳，最终闹了个赔本赚吆喝；而房地产虽不似「研究生」般面面俱到，但抱着土地，守着政策，又总能赚得盆满钵满，活成了「研究生」梦想中的样子。

我相信，每个产业地产商在入行之初都曾豪情万丈，但迫于生存压力，其中的大多数都选择了「妥协」，与房地产、商业地产频繁产生交集，以求在规则的边缘，谋得一条生存之道。

今天，本文总结几个产业地产从事非产业地产开发的几种套路，其中多数套路目前已被地方政府明令禁止，有些甚至已经触碰了法律底线，这里只做科普，不提倡大家效仿。

产业勾地

产业勾地，「雅称」产城融合。所谓勾地，就是政府与开发商在产业导入、产值、税收、项目规划指标、地价、开发建设等条件上进行「勾兑」。双方达成一致意向后，对外则设置许多排他门槛，然后走一个公开程序获取土地。

这里的勾地，主要有三个主体：

第一种，开发商亲自下场勾地。

这种多见于刚入行的地产商，所谓「无知者无畏」，在房地产业大杀四方的开发商，对产业地产这一同宗兄弟并没有过多的重视，把房地产那一套直接搬来，高喊口号：三年布局全国，五年做到行业TOP1！殊不知，在产业地产行业深耕数十年的老炮儿们，哪个不是谨小慎微，见人就喊日子苦，一块钱掰成两半花。

开发商亲自下场，结果只有一个——碰壁。哪怕是在勾地最疯狂的几年，政府领导一听到XX地产，连忙摆手，我们是管产业的，开发的事儿今天咱们不谈哈。更有甚者直接给你来个将计就计，你不是搞产业吗？先给一块不能卖的科研用地把你套住，其他的事情再说，开发商一没套路、二没资源，项目自然做不下去。

开发商亲自勾地不靠谱，于是衍生出了第二种模式：「开发商+产业集团」。

政府在与开发商的博弈中占绝对的主导权；但和产业集团打交道就又是另外一回事儿了。开发商抓住政府招商引资、发展经济的急切心理，拉上产业集团，以雄厚的产业资源为诱饵，「逼迫」政府在供地上做出让步，在产业用地中「勾兑」住宅或商业用地。拿到地后，再由开发商进行开发与销售，产业集团从中获取高额增值差价。

至于产业是不是能发展起来，那就仁者见仁、智者见智了，只能说，站在开发商的角度，肯定是把能卖的先卖了，产业部分，能拖则拖，实在拖不下去，就交给产业集团处理，要求也不高，只要面子上过去即可。

第三种，就是由产业地产商直接勾地。

产业地产商有没有嘴上说得那么「纯粹」，政府肯定有自己的判断，但无论如何，产业地产商对政府「需求」的理解更透彻，也有一定的产业资源和招商运营能力，终归要比房地产商适合得多；更重要的是，产业地产圈子就这么大，企业必须靠口碑吃饭，如果产业不做或者做得差，骗一家两家还有可能，长此以往，相当于砸掉了自己的饭碗。

产业地产商直接勾地，具体做法是：以产业地产之名低价拿地，并配以一定比例的住宅，先卖住宅回笼资金，再反哺产业园开发，同时向政府收取一定的招商服务费、咨询费等。

不过，这一模式目前越来越难走，近两年，包括深圳、杭州、济南、东莞、郑州等多地都出台文件，禁止产业用地与住宅捆绑，以遏制产业勾地现象。

二、M0 

产业勾地越来越难，一些开发商开始把目光转移到M0（新型产业用地）上，因为M0允许配比20-30%左右的配套，可以做成公寓散售。

不过话说回来，M0的门槛不低，这事儿开发商做不了、产业地产商也很难，只有手握资源的产业集团可以勉强尝试一下。

M0要分两类说，一是原有工业用地变性，二是通过定向招拍挂取得土地。第一种土地变性，因为工改M0政府是没有财政收入的，没有财政收入，政府就没有积极性，政府没积极性，事情就很难推进。更何况，这两年各地都在压缩M0用地的指标，卖还不够卖，怎么会让你白白占用指标？另一种就是与政府约定，以招拍挂形式拿地，成本上，M0略高于工业用地，但远低于商服用地。不过产业入驻门槛不低，至少要是当地的大项目 / 重点项目 ，而且必须通过政府考核，（住宅部分）才可以分割销售，未达到要求的土地可能被收回。