5、服务增值

       理论上，「服务」应该是轻资产赚钱的最重要手段，但在实际操作中，服务增值基本就是个伪命题，对运营商提供的「流水线」式的基础服务、咨询服务、配套服务，企业根本不care；而企业所亟需的资源对接、技术服务、成果转化这些专业化服务，一般的运营商又做不到。

       既然如此，运营商是不是就完全无法通过服务赚钱了？其实也不尽然。有两个点运营商可以去尝试一下，一是科技项目申报，二是知识产权交易，企业有需求、佣金也可观，当然，这种业务难以持续，很难做大。

6、合作拿地

       这两年，「产业运营商+地产开发商」合伙拿地已经不是什么新鲜事儿了，地产开发商有钱，但没有产业导入，说服不了政府；运营商有产业导入和培育能力，却没有资金搞开发，双方组建联合体拿地，事后再根据收益分成，各取所需。

       但是需要注意的是，随着地方政府对此模式的理解越来越深，以产业为名搞地产开发的做法开始受到排斥。

7、合作运营

       合作运营是基于前序（合作拿地）的深度合作。对地产商来说，能销售的住宅和商业是大头，利润微薄的产业是累赘，笔者前两个月到某国家级园区调研，该园区大牌房企引进了不少，口头上都答应做产业，实际上遍地是住宅，政府又不敢逼得太狠，怕他们心一横直接毁约。

       当然，现在政府学聪明了，分批供地，产业做好了才能开发住宅，有些甚至直接要求产业不允许捆绑住宅，一方面不愿意花精力在产业上，另一方面受制于政府考核又不得不做，找运营商接手运营就成了「顺理成章」的事儿。

8、工程代建

       与地方政府和企业相比，园区开发商在施工建设方面的经验丰富很多，包括招商蛇口、中新集团为代表的园区开发商已经开始在重点城市布局代建业务，为政府或企业代建写字楼 / 厂房，收取团队管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励等，同时为后续招商运营的切入提供便利。

9、物业服务

       除政府「招投标」引进物业公司以外，有三种模式运营商可以介入，一是自建自管，收入来源于物业费 / 停车管理费 / 广告费 / 社商，外加一些「灰色收入」；第二种是由政府授权运营商，以「包干制」或「酬金制」聘请三方物业公司管理，运营商负责监管物业公司和对接业主需求，从中赚一点差价；第三种是运营商与第三方物业公司成立合资公司，双方合作管理。

       不过，园区物业不同于写字楼，除了日常的基础服务（维修、保洁、安保、消防等），还包括了设施管理、行政服务、不动产管理等专业服务和生物垃圾处理、危废处理等特殊服务，专业性比较强，且利润远没有想象中丰厚，如果运营商此前不具备相关经验，还是聘请第三方较好。

10、智库服务

       基于此前的园区操盘经验，为地方政府 / 开发商提供专业咨询服务，包括前期为园区开发项目提供战略策划、整体规划，项目建成再为园区进行招商咨询、品牌咨询、产业资源对接，并在合适的时候切入运营管理。

11、地方研究院业务

       政府出钱，专家出技术，运营商出服务，三方共建地方研究院。典型案例是在2014年，浙大网新集团、浙大工研院、常熟市政府三方共同成立常熟光电研究中心，政府出资1个亿，浙大的何赛灵教授投入技术、创业团队和项目，网新以轻资产模式介入，提供产业化服务。

12、资产证券化

       我国目前园区证券化主要有三种模式：轻资产的租金收益权ABS、重资产的CMBS和类REITs。其中轻资产的ABS，以租金收益权为底层资产，具体做法一般是私募基金或者信托，以委托贷款 / 信托贷款的方式贷款给有经营权的项目公司，运营商以租金作抵押，用租金产生的现金流偿还贷款，以达到缩短回报周期，提高经营效率的目的。

13、开发+投资

       严格意义上来说，这一项不算纯粹的轻资产，更类似于「轻重并举」，开发商将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，再进行循环投资，凯德商业是这一模式的骨灰级玩家。

14、独特性服务

       利用园区独特的资源禀赋，为企业提供附加服务，从中获取利润。如笔者曾调研中煤集团旗下某公司，该企业将燃煤发电直接输送到园区，按协议价卖给企业，即让企业得到了实惠（协议价比正常电价要低），自己还有利润可赚。

15、招商资源推介

       与其他招商机构 / 园区建立专门的合作机制，把手头的闲置资源和无法消化的资源推给合作伙伴，转赚取中介费。

       不可否认，「轻资产」是个好战略，但过程绝非「四两拨千斤」般轻松，商业模式的选择要符合行业发展的自然规律，轻资产运营也不是结束，而是一个转型的必经阶段。