现代园区的发展，总是遵循相似的规律。

       一个园区开发 / 运营商大体上要经过「由轻转重」到「由重转轻」，再到「轻重并举」的过程。

       a. 公司起步，资金有限，以生存为首要目标，通过输出智力和服务，赚到第一桶金；

       b. 资本、客户、品牌不断积累，具备了重资产拓展的条件，开始涉足拿地开发；

       c、拿地难度增大，市场趋于饱和，收益率下滑，业务方向由增量开发调整为存量运营（回归轻资产业务）；

       d、轻资产入局者增多，乙方话语权愈发「微弱」，利润被不断剥削，企业回归开发业务，「以重促轻」，「轻重并举」。

       目前，大多数园区开发 / 运营商尚处于「c」阶段，即由重资产向轻资产业务转变阶段。

       对于轻资产的业务范围，业界并无统一的定义，「花自己的钱都是重的，花别人的钱都是轻的」，我们暂且把开发和租售之外、占用资本较少、利润点较为明确的业务都归到轻资产内，通过梳理轻资产的15种盈利模式，希望能帮到园区开发 / 运营商找准利润增长点，尽快渡过转型期。

1、运营服务

       运营服务是轻资产模式的「业务中台」，政府把园区整体委托给运营商，由运营商代替政府行使招商引资和企业服务职能，运营商从中赚取运营服务费、租金补贴或招商奖励。

       但另一个层面来说，运营服务的钱并不好赚。在政绩压力和思维作祟下，地方政府往往对园区运营商有不切实际的幻想，希望你把全部资源都导进来，甚至有时候，政府还会成为你的「对立面」，以至于提出类似「我已经给你运营费，为什么还要招商政策？」，「指标这么容易就完成，是不是换个人也一样？」这样的灵魂拷问。

       所以，绝大多数时候，做运营无外乎两种结果，一是给你吃剩的边角料（政府旁白：我自己能运营的，干嘛让你赚这个钱？），地段偏远、配套稀缺、户型奇葩、关系复杂...华佗再世都救不回来那种，任你团队再强也无力回天；另一种是你费了九牛二虎之力把企业引进来，到收获的时候，政府却不需要你了，活脱脱的教会徒弟，饿死师傅。

2、品牌赋能

       既然运营服务赚钱太难，一些有资源、有背景、有名气的「豪横」企业选择了另一条更轻量化的道路——品牌赋能。

       用品牌赚钱，其实是一种反向的盈利模式，这些企业并不专注某一项服务，而是热衷于把自己早年奠定的品牌和框架体系授权给数十甚至上百家地方政府，自己则主要负责品牌传播与顶层设计，大概率还会被贴上「吃老本」、「假大空」的标签，因为这种做法不符合大众对企业工匠精神的预期标准，但却可以给运营商带来实实在在的收益。

       不过现如今各地都在「脱虚向实」，政府看品牌，更要看真材实料，如果企业拿不出干货，当口碑不断下滑，品牌价值被榨干，这条路也就走到尽头了。

3、投资孵化

       无论行业如何变化，终归避不开「投资」二字，园区里有大量的高成长性中、小、微企业，它们迫切需求资金，其中一些公司能够以百倍千倍的速度增长，运营商投了它们，便可从中获取高额投资回报。

       不过，方向虽好，但投资孵化造成投资利益损失的可能性要远远高于投资一般的成熟型企业。一方面，中小微企业的行业格局、社会资源、研发能力、商业模式都比较欠缺，需要运营商在模式创建、资源导入、团队匹配、人脉拓展等方面给予专业化、模块化的支持，而目前运营商对投资的理解大都停留在「给钱」阶段，无法在企业发展上给予太多帮助；另一方面，投资孵化的对象主要是高技术企业，而高技术企业通常需要有大量的资金投入，而且回报周期很长，一般要经过3-7年时间才能通过退资获得收益。

4、政策性补贴 / 奖励

       运营商搞好整体环境、提升产业氛围、引来重大项目、申报国家 / 省市级园区，能给区域发展带来积极的影响，为了奖励运营商，政府往往会设立一些政策性补贴 / 奖励，少则几十万，多则上百万，虽然钱算不上很多，但「蚊子再小也有肉」，做园区讲的就是个日积月累；更何况，政策性补贴 / 奖励是一种荣誉，代表的是政府对你的肯定，对日后「打单」肯定是有好处的。