招商运营，相信对于大部分园区人来说，这是个永恒的话题。

       过去我们经常看到淘宝、京东、拼多多经营地风生水起，经营C端生意有两个主要的特点，高频率和标准是可以复制的；但B端不同，B端企业服务第一是低频率，第二是非标准化。

       谈到B端企业的需求，也许很多人会想到相对便宜的租金是对于园区最直接的需求。但随着产业的不断发展，企业的需求已经衍生出了不同的需求，租金已经不是影响企业选择园区的唯一标准，也已经不是最关键的的因素。园区运营商更应该关注企业发展的诉求，针对不同类型的企业，不同行业的企业提供针对性的服务、提供专业化的园区。

       那么现在企业本质的诉求是什么呢？

       以科技创新型企业为例，园区产业生态是否有完善的科技成果转化的渠道，园区有没有人才服务，园区是否提供企业金融服务以及园区内相关配套设施是否齐全都是企业主要的诉求，单一点无法满足企业需求，企业在选择入驻园区时就会百般顾虑。

       产业园区的本质和使命是发展产业，即产业就是产业园区发展的灵魂。

       首先，园区运营肯定不会与园区服务画上等号，所谓的园区运营，实际上是贯穿园区发展的全生命周期，从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广到运营服务的全程管理和控制，不仅要为入住企业提供空间服务，更要在企业发展的各个时间阶段充当合伙人，与入驻企业共同成长。

       一个产业地产项目招商渠道的搭建，后续运营的持续性投入，轻资产和To

       B运管等等都是围绕着“人和产”的需求展开。在相应区域之下围绕当地原来的经济基础和产业基础以及政府未来预期，其次当地原来的经济和产业基础在最后实际规划中都会存在一定的差异，基于前两个因素的不同，折射出当地整个服务能力和服务需求，基本能判断内部组成业态之间因地制宜的差异化。

1、聚焦产业

       聚焦产业是否有助于招商，答案是肯定的，但完成产业聚集的周期是非常漫长的，只能通过招商运营和后期培育获得收益，做产业园区是做不了暴发户的。

2、耐得住寂寞

       业态决定了周期，周期又决定了园区不得不去面对成本问题，包括前期投入需要通过长周期的运营才能逐步平衡现金流，这是现在大部分转型企业，尤其是民企一定不能逃避的问题。

       另外投资方面，基本的思考原则，抛开已投企业和被投企业，在未来空间选址的必然性之外，真正考虑的还是真金白银，放权尤为重要，园区运营商很难不干预或者不过度干预投资行业的客观发展规律，严格按照金融投资行业的评判标准、金融投资企业在其本身相对成熟的逻辑下经营，过度干预不是特别明智的选择。

3、回归城市，狭义的园区和广义的城区的产业基础相结合

       前面提到产业园区项目招商运营搭建都是围绕“人和产”展开，目前，高新科技型企业，对高端人才高度的需求和渴望，高端人才在哪儿，企业才会去哪儿。那么高端人才会去哪里呢？传统工业园区的时代已经过去，现在是80、90、甚至95后所主导的市场，打造“产城融合”的园区才是王道。

4、关注政府，注重成发展的客观规律

       通俗易懂来说，每个区域、城市的特点、政策都是不同的，产业园区运营商“想要一招鲜，吃遍天”是不现实的。准确把握政府的产业政策、产业定位，简单来讲就是政府的想法，紧扣城市发展的脉搏才是王道，