2020是匪夷所思的一年，每个人都见证了太多了历史。新冠疫情、美股熔断、REITS试行...

       其中新冠疫情这只黑天鹅更是给我们生产生活带来了众多始料未及的影响和挑战，企业停产，国民禁足，导致产业地产行业出现招商难、资金紧张、空置率上升、整体业绩下滑等诸多问题，也导致行业出现进一步分化的趋势。虽然如今国内新冠疫情得到了较好控制，整个社会的节奏都基本恢复常态，但新冠疫情所带来的影响却仍在继续。

疫情后的产业园区发展趋势

       产业重新洗牌。从产业角度讲，受疫情影响，大部分产业面临重新洗牌。因为订单锐减、资金短缺、市场需求变化导致企业倒闭破产不在少数，尚有生机的企业也在纷纷谋求转型升级。同时在疫情的倒逼下，数字化、智能化、互联网、物联网、在线服务、智能机器人等领域迎来了新的发展机遇，特别是近期国家提出加强“新基建”的建设并明确了“新基建”的范围，全国掀起了一片“新基建”热潮，传统基建开始进行“数字化”与“智能化”的升级。这些新兴领域的发展会带动新一轮的发展和增长，这种数字化、智能化的产业是未来园区运营商应该着力关注不容忽视的领域。

       产业链发展思维将得到进一步强化。今年各地在推进复工复产的过程中，出现了一个比较明显的问题，那就是由于当地产业链集聚度不高，由于缺乏产业链中的某一环节，导致企业不能正常的复工复产，以河南某地服装产业为例，在复工过程中，由于上游原材料供应不足，波及整个产业链上下游的发展。因此，未来地区产业的发展，一味奉行“招大引强”的招商引资策略是行不通的，必须推进产业集聚式发展，才是正确的选择。

       数字化运营将是大势所趋。此次疫情对园区运营商线下招商能力和运营能力是一种新的挑战。如今，各大地区的政府领导和招商人员都纷纷走向前台，开启了直播招商、线上招商的节奏。传统运营方式在疫情的冲击下都开启了线上的资产管理能力、数字化的能力的建设，传统园区运营商的产业组织、产业招商、产业服务都不断向互联网业务模式转移。从长远来看，全社会的线上服务需求、数字化转型需求的不断增长将成为必然发展趋势，特别是加强下沉应用的建设。

国有园区平台公司的困境和破局

       受疫情影响，国营园区和企业园区运营商都面临着租金下降、企业退租、招商压力大等共性的问题。但对于国营园区运营商，还面临着另一重大亟待解决的问题，就是如何实现自力更生，正儿八经成为产业园区行业的扛把子问题。

       通过疫情我们看到，国有园区平台公司实际上在应对疫情，支持企业复工复产方面表现出了特有的优势，再加上过去40年经济的发展，国有园区平台公司承担了大部分促进地方经济发展的重任。国有园区平台公司作为政府发展区域经济的子弟兵，具有地方政府背书的天然优势，优先享受着各项优惠政策、土地等各项资源。在新旧动能转换，大力促进实体经济发展的背景下，具有先天禀赋的国有园区平台公司，对于推动产业地产与实体经济的发展是重要力量。

       但是，从大部分的国有园区平台公司过往经历看，重建设，轻运营，承担众多非营利性的项目建设，虽然积累了大量资产，但也累计了不少贷款和负债，特别是2014年后城投债呈现井喷式发展态势，数据表明，2012年净融资额仅为8691.17亿元，而2014年我国城投债净融资额达到近15000亿元，城投债成为发展过程中不可忽视的一个重要隐患。为了解决城投债问题，2014年国家出台了43号文，明确政府和企业责任，政府债务不得通过企业举借，企业债务不得推给政府偿还，切实做到谁借谁还、风险自担，划清地方政府债务界线，随后国家又相继出台了多项相关政策严格控制地方债与化解政府隐性债务。但因多年的发展惯性，大多数国有园区平台公司基本没有自我造血的能力，导致如今大多城投公司基本都在负重前行，转型是不得不做的选择。

       挑战与机遇并存，2019年5月，国务院正式发布的《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》明确提出，积极支持符合条件的国家级开发区建设主体申请首次公开发行股票并上市；支持并购重组、股权融资等；2020年4月日中国证监会、国家发展改革委联合又发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。符合条件的经开区可实现IPO、REITS的试点发展两大政策的持续推出，都为城投和国有园区平台公司解决当下的问题和实现转型发展指明了新的发展方向。

       那么，是不是是个经开区都能上市，有资产就能发行REITS呢？显然没有那么简单，就拿上市来讲，抛开政府支撑，公司能有稳定的盈利能力吗？显然答案是否定的。如今，摆在大多数国有园区平台公司面前最严重的问题其中之一是没有独立的生存能力，换句话说就是没有清晰的商业模式。早期依靠政府财政日子过得相当滋润，但如今在化解政府隐性债务的背景下，政府园区平台公司如何从自身实际出发搭建科学的商业模式实现盈利是需要突破的问题。

       既然公司盈利能力善待提高，那我们就来看抛开公司，单纯以资产为核心的REITS领域来看，REITS发行要求资产要具备稳定回报率和可分配现金流，换句话说，资产要是优质资产，能让大家看的到钱赚和前景的资产才有可能发行REITS。确实，各大国有园区平台公司手里持有大量的资产，但由于没有运营的概念或者缺乏科学合理的运营，导致资产的收益率基本是不及格的，甚至有很多都变成了不良资产。

       机会都是留给有准备的人，显然对于某些较早进行市场化改革或者一贯重视资产运营的国有园区平台公司而言，而今是破局发展的良好时机。对于善不具备条件的公司而言，突然爆发是不可能，但至少提供了一种未来可发展的方向，现在不行不代表未来也不行。

       但转型升级并不是说说那么简单，所涉及的内容是系统性工程，国有园区平台公司具体应该从哪些方面入手进行转型升级？进入后疫情时代和产业地产下半场，运营商又面临着哪些新的挑战和机遇？产业园区行业将会出现哪些新的趋势？又该有哪些新的思考?