3、未来社区之“三棵树与维特鲁威的凝视”

       未来已来，而中国房地产行业的未来市场在哪里？黄金二十年的快速发展期后是否注定将演化成衰退？未来社区政策开启了创新城市的建设、开发与运营模式，因此我们更需要从城市资产的多元面向出发，从时间轴出发，从城市治理及运营的角度出发，以人为本，全方位的规划拓展未来社区建设运营的内容与深度，在未来社区的顶层设计上搭建完整架构。

       过去我们往往只注重静态的实体开发建设，但是结合城市智能化、精细化管理的倡议，未来社区更应结合物理空间资产管理和数字空间交付管理等2个界面，并从运营权、开发权及所有权的关系梳理，来建立未来社区运营生态体系的顶层架构，在浙江提出的现有9大场景的基础上继续提升，成为未来长三角、大湾区甚至全国推动执行未来社区政策的范式。

       未来社区独特的“1+3+9”体系，决定其不再局限于传统单一的物理空间设计，更多拓展到了社会与数字空间。未来社区是一张跨界的功能网，将交织着应用场景的融合、地上地下空间的融合、社区参与主体的融合；它是一座微缩的生命城，将承载着城市管理、社区服务、居民自治的创新模式与机制；它是一个创新的能量场，将注入未来社区物理资产、数字资产和人力资产。

       当创新理念、创意思维、创业模式相聚于样本社区座标，未来社区的智慧种子将茁壮生长。未来社区犹如一棵“智慧树”， 将集合着互联的数字、生动的场景、活力的机制。它生长在科技的飞速发展下，生长在政策的日益创新下，生长在中国的秀美山水下。它的树根联通城市的地下，汲取着城市的营养，树干承载着智慧创新管理平台，树叶结出各类应用场景果实，树稍感知着各类功能性数字云系统，以融合设计工作、复合业态服务、综合资产运营应对未来社区的整体规划设计，全过程指引着未来社区的落地建设和管理运营。

       “数字树”是 “智慧树”背后的孪生树，树干是社区的“数字化管理平台”，根系着城市网络（5G新基建等设施），扮演“智慧树”的神经系统作用。

       “机制树”是“数字树”背后的坚实支撑，树干是社区“一体两翼”的治理机制，它是“智慧树”的骨骼架构，树根连接着城市的职能部门和服务系统，树冠沐浴着阳光，是党建的引领。

       未来社区拥有着健康的躯体、完善的神经系统和骨骼系统。在“智慧树”中，所有9大场景的指标，可以被划分在“物理、社会、数字”三维空间，并由“场景系统、机制系统、数字系统”三套系统共同支撑，他们同根同源，相生相伴。

       在三棵树的背后，是维特鲁威人的身影，让我们感受到维特鲁威在2000年前注视着我们，他撰写的《建筑十书》是人类建筑学的第一部经典。他提出的牢固、实用、美观的三大原则仍然影响至今，并不断升华发展。

4、未来社区之9大场景建设运营愿景

       未来社区是城市功能的粘合剂，连接城市的商服区域和产业板块。未来社区是不同尺度城市单元的纽带，牵动着区域内，城与居的融合。未来社区更是城市精神继承的单元载体。未来社区全生命周期理念是社区生活的品质提升，从“业态布局、TOD商业、创业产业、人才服务”等方面塑造社区软实力。

       未来社区要成为一个融合生产、生活、生态的理想社区，必然以其区位特色、产品设计、规划理念、交通网络、生态环境、治理机制等现代化、数字化、科学化的建设运营模式，以吸引品质居住人群、高端产业人群、商旅休闲人群、创新创业人群来此生活。

       社区场景作为社区文化及特色的表征，应被视为9大场景结合的综合体现。因此，从实施场景上考虑，更应从独立的技术场景转向未来社区系统化的生活场景，并从生活场景出发，界定各分场景的介入时机。社区场景作为单一场景要素时，应根据时间轴而有所偏重，并根据每个未来社区的不同发展条件及时机，建立不同的社区场景侧重点，并进一步反向推导所需要的空间物理特征，且融入9大场景中，进而构建每个未来社区不同的的DNA。

       未来社区的建设运营可以“空间+平台+机制”的结构为核心保障。在高效TOD场景体系（包含建筑、交通、低碳等场景）中，秉持绿色集约、智慧共享的未来低碳理念，推进创新空间集约利用和功能集成，打造具有辨识度的未来建筑，实现“人”畅其行、“车”畅其道、“物”畅其流的未来交通理念。

       在智慧产业场景中，致力于打造创业生活无界，创业服务无忧的创业平台。以“做企业的事业合伙人”为理念，创新实践星河提出的“房东+股东”、“园区+社区”、“基金+基地”模式，通过“新创融、新链接、新创圈”三个维度充实未来创业场景的内涵与体验。

       在数字社区场景体系（包含邻里、教育、健康、服务、治理等场景）中，构建政府导治、居民自治、平台数治的社区治理结构，营造“关门是小家、开门是大家”的邻里氛围，围绕康养结合的健康生活以及人人为师的教育理念，为社区提供高品质健康、教育等服务，让居民切实感受到品质生活零距离的未来体验。

       此外，透过本次疫情的应急防控，未来社区必然会呈现社区智慧化管理的进一步纵深，防控治理能力进一步强化的发展趋势，如构建社区数字网格化管理；同时，社区医疗配置、社区健康服务与管理将进一步升级，如推广社区健康管理O2O模式；社区智慧物流系统与社区物资保障将进一步完善，如应用智能配送模式，实现货物全流程自动化；绿色建筑建设标准和居家舒适环境将进一步提升与优化，如打造“绿色、安全、健康、舒适”的生活空间。

5、结语

       创新的模式必将引领创新的改变。这场变革一定会有阵痛，需要我们矢志不渝的鼓起创新求变的勇气与毅力，需要我们不断的思考：

       1、城市升级的新需求推动着房地产走向城市综合运营、住宅开发走向产城融合、以销售为主走向提供服务为主等一系列的转变；

       2、产业升级的新动能呼唤着以产兴城、以城促产，以及“土地开发+产业培育+城市功能”的有机结合；

       3、多元服务的新平台倒逼系统运营集成和应用场景落地，特别是以文化、教育、医疗等为核心的未来社区服务和以人工智能、互联网、新材料、新能源等为核心的未来社区科技的创新导入和有效落地；

       4、社区治理的单细胞催发了社会功能肌体的裂变和新生，共建、共治、共享的新型城市经济社会发展模式应持续创新实践并优化重生。

       基于以上思考，我们殷切地希望以下问题能够引起政府和业界的重视，并在未来社区的建设与实践中，推动创新探索之路能够持续坚定的走下去：

       一、政企共建，市场化运营为主、多元主体平等参与的建设运营模式是破题的关键。未来社区横跨界面之多、整合资源之丰、系统集成之难、资金平衡之久，已超出了单个主体和单一模式的能力范畴。只有充分调动各类社会市场资源积极参与，充分发挥城市运营商、产业资源、金融机构、高等院校以及各类社会专业运营主体等力量，共同打造新型城市开发建设运营的命运共同体，方有可能真正实现。这其中，政府如何实现精准的职能指导和管理定位，社会市场各利益主体如何平等参与并实现共建、共享，社区居民、建设运营方和政府如何实现友好共治等等一系列延伸性、复合性问题，均需要极为细致的深入研究和剖析。

       二、以人为本和以服务为核心的未来社区建设必将真正革变传统的开发建设思路。对未来美好生活的追求与向往，如何有效的传导到开发建设的主体？各类利益诉求与美好愿望之间的平衡将如何通过政府调控和市场化手段进行弥合？未来社区的开发建设如何真正实现从“多元需求—功能场景—多规合一—个性定制”的开发路线图？这些都将是未来面临的深层次的核心技术性问题。

       三、未来社区的政策创新将是政府主动作为的有效途径。通过研究实践，我们深刻的体会到，当前政府的土地、规划、产业甚至是物业收费、医疗保险等政策，针对未来社区的开发、建设仍然存在着较大的整体性、系统化设计的空间。这也是市场化的商业运营模式较难形成和复制，市场多方主体参与的积极性较难调动的主要原因之一。政府的政策创新将成为解决这一问题的关键环节和加速器。