未来已来，而中国房地产行业的未来市场在哪里？黄金二十年的快速发展期后是否注定将演化成衰退？从国民经济皇冠上耀眼的明珠到控制中发展，其根源到底是政策调控的外在要求还是自身裂变的内在需求？当今时代，科技与互联网飞速发展，房地产是否注定与科技应用和房产创新无缘？未来的房地产，是否难以在创新时代推陈出新，实现自身转型？
从地产人内心里发出的呐喊和诘问，外界的质疑与喧嚣，让行业的自豪感荡然无存。从天之骄子到“社会弃儿”，从社会经济的建设者到被质疑为社会经济的掠夺者，巨大落差让地产人无所适从。焦虑和疑虑并存，迷茫与慌乱齐飞。于是我们看到了各式“高周转”的快速尝试，看到了各种特色小镇的仓促上马，看到了各类产城融合和PPP模式的“硬拔生长”；甚至在芯片、新能源汽车、文化创意、现代农业等专属性极强的领域，房地产商被视为“门口的野蛮人”。其实，这不过是行业在面临生死存亡之际正逃生般地寻求出路。
慌乱逃生的结果带来的却是更大的跨行业冲击和混乱。中国房地产发展至今，集聚了社会各行业中有可能不是最多也是最多之一的资源、资金和人才，而且是一个产业链延伸极长、能够容纳资金和资源极大的一个特殊行业。当它发生混乱时，也更易造成更大、更广的冲击，就像一辆坦克突然驶上了快车道，最需要的是小心再小心的引导。
功与过、对与错，这里不作评判，但三个迭代发展的时代行业背景面和一个政策调控底线的“三面·一线”，应深究其根源：第一个背景面是中国的城镇化率刚突破60%，发达国家达到了80%，中国的城镇化进程仍存在高速发展的内在需求和想象空间，但从发达国家的经验来看，这一阶段恰恰是更为追求行业高质量发展的阶段；第二个背景面是发达国家涌现出一批新型城市运营商，推动“黄金法则”盈利模式的转变，即服务性收入占比约80%、销售性收入占比约20%（国内现状正好相反甚至差距更大），借鉴发达国家城市运营的经验，国内房地产行业的内在收入构成和业务模式也将发生极大的改变；第三个背景面是科技和互联网的飞速发展，建筑材料、绿色低碳、设计规划、智能设施等领域的创新融合，衍生出房地产科技这一新生儿，跨界交叉融合的特征更为明显。因此，新业务、新盈利模式的创新更加成为可能。我们判断，上述三点，也正是中国房地产转型升级、弯道超车的时代机遇。
“一线”就是“房住不炒”的政策调控底线。城市升级、产业培育、社会治理、文化交融、智慧应用、系统化集成等都对房地产行业的创新发展和精细化管理提出了更高要求。
我们欣喜地看到，政府正积极引导社会企业一起共同探索未来的城镇化方向。浙江省政府在2019年工作报告中首次提出“未来社区”概念，并迅速付诸实践，不同类型的尝试也快速在杭州等地展开。星河产城研究院与AECOM、浙江经略作为一线研究实践的探索人，也非常幸运参与其中，并通过借鉴国际经验和总结自身实践，形成了一系列的研究成果和观点。
研究结论让我们非常欣慰，“未来社区”模式的探索，极有可能是当前房地产行业转型升级的突破口。我们也非常愿意分享这一研究成果，因为我们坚信，未来的房地产行业不是同业竞争关系，而是合作共赢关系，因此需要政府和业内更多的优秀专家、企业家们一起集思广益、共克时艰，让中国的房地产行业脱胎换骨，站上世界标杆的舞台。
1、未来社区之畅想
未来是什么？未来社区是什么？在秉持人本化、生态化、数字化原则搭建9大未来场景的政策导向下，也许10年后，我们会看见蓬勃发展的企业、和谐的居民邻里、健康成长的下一代在同一个社区里共生共荣。这个社区生态环境优美，建筑设计新颖，创业氛围浓厚，居民自治有序，智慧治理有方，特色文化凸显，多元文化共生，邻里关系和谐。
当来自两个经济体、两座城市、两大湾区的咨询研究者、设计建构者、行动落地者相会于社区建设与运营，未来社区的研究、建构、落地之路将加速推进。从新加坡城市社区到我国未来社区的实践借鉴，从北纬22°深圳到北纬30°杭州的城市交流，从粤港澳大湾区到杭州湾经济区的开放合作，一群跨专业复合、跨领域融合的先行者正在解构、发现、创造社区建设的已有之例、未有之需、将有之新，让未来社区的高频舆情宣导向高温氛围营造、高质模式应用不断转化和成长。这是未来社区赋予咨询人、设计人、行动人的重要使命，也是从多维度、宽领域推进未来社区建设的复合要求。
每个人的心中，都有着对于未来美好生活的殷切向往。在社区徜徉中，迎接春暖花开视界；在场景体验中，感受科技融于都市生活常态；在网络互动中，升华人与人的信任域界。未来社区已来！淡漠在消融，热情在升温，让我们共同参与和见证改变城市与生活的未来社区建设新征程，它不仅在身边，还在每个人的心中。
2、未来社区之眺望
在贯彻落实“房住不炒”政策的道路上，浙江省政府提出的“未来社区”概念吸引了全国房地产行业的高度关注，大家纷纷把目光投向浙江、投向未来社区，业内既是激动，更有期盼！
2020年春节，突如其来的“新冠肺炎”疫情，严重影响了大家的日常生产与生活，“未来社区”又再一次成为各界关注的焦点。战疫已显胜利曙光，但我们是否可以做到更好，疫情应急管理应当如何在未来社区中预先设置，亦成为了当下大家构思的热点。
当社区治理与发展的历史和未来相遇于当下，正如孔子所言，“老有所终，壮有所用，幼有所长，鳏寡、孤独、废疾者，皆有所养”的大治、大美、大同社区，一直是我们从未停息的共同追求。当前，新一轮科技革命、产业变革、城市革新澎湃而来，浙江率先开展以“139”为核心内涵的未来社区建设，探索以居民美好生活向往为1个总目标，人本化、数字化、生态化为3个价值座标，以及邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理为9大场景的创新实践。这场未来社区的系统性行动，昭示着社区不仅仅是城市的基本生活单元，更是融汇发展、科技、治理、服务、生活等多元化需求的生命共同体。
世界各国也在积极探索和实践房地产转型之路，以满足新科技时代下居民对生活品质、精神富足、安居乐业的需求。目前，国际上发展较好的社区模式可以参考新加坡组屋模式、日本社会5.0模式等。融合开放、共享、互治、包容的邻里理念，同时顺应当代经济社会发展趋势，将人工智能（AI）、大数据、物联网、5G等新一代信息技术的新基建设施应用于社区之中，提高人民生活福祉。
通过新加坡实地调研，对比内地社区发展的实际，未来社区的落地过程需保证“三个相结合”，即与政府管理相结合，与城市发展相结合，与社会民生稳定相结合。
它具备以下显著特征：第一，公共空间良好，开放共享；第二，高水平产城融合，在“生活中创业、创业中生活”；第三，慢行系统有序，生态肌理畅通；第四，贯彻TOD理念的高效便利生活配套，多民族文化和谐融合，增强社区居民的获得感、幸福感、安全感。
我国在房地产转型升级的道路上同样积极探索发展着。在改革开放的先行区深圳，我们可以看到蛇口社区小街道的温馨，开放的公园，绿廊连山海；产业城市的双升级，彰显区域魅力与活力；社康网点与商业网点融合，TOD与商业配套契合，这都是蛇口社区的优势。然而，当下房价高昂导致人才流失，业委会、居委会、物业关系松散，让我们开始思考，如何让蛇口文化向新时代小区内延伸？如何保留蛇口价值的同时，提升创造更宜居、宜业的社区生活空间？
我们认为，未来社区的建设，首先，应依托当地基础，着重关注社区功能性的完整程度，包括业态、交通、文化、环境、运营等内容，有机融合并凸显主导功能的差异定位；其次，聚焦社区全生命周期运营管理服务，将运营期的物业载体需求、投融资平衡前置于设计中；再次，创新社区治理机制，构建全方位多元主体模式，提升社区和谐程度；第四，平衡居住与就业关系，真正做到生产生活一体化；最后，也是最核心的，社区建设应履行城市发展的责任，从根本上提升社区居民的获得感、幸福感、安全感。