当经济逐渐回归实体，产业园区作为经济发展的重要载体，开发建设产业园区成为地方政府发展区域经济、履行经济职能的重要途径和方式。各地都在持续推进产业园区、产业新城的建设，积极引进运营商进行园区的开发和建设，这对于有实力的运营商而言，实际上是难得的发展机遇。或许你满心欢喜的想着：政府你给地、给政策、给支持，我运营商凭我多年的经验和实力给你规划、建设、招商、运营，两者一拍即合，皆大欢喜。然而事实往往并不像我们想的那么美好。

       从政府角度讲，开发建设产业园区的目的是促进地方经济的发展，但有些时候，地方政府往往从政绩角度出发，倾向于立竿见影、经济效益高、回报快的领域。认为园区运营商，在招商引资、产业打造等方方面面都是无所不能的金刚战士。

       同样，某些园区运营商没有清醒的认知到园区开发的本质，盲目胡乱的承诺，有的政府从园区运营商前期的一顿忽悠中，爽快的给了土地、给了项目，但慢慢发现后期开发建设、招商引资的节奏往往和当初谈判时大相径庭。双方就会出现一些不可避免的矛盾。

       总而言之，由于政企双方在园区开发一些基本问题上认知的错位和不同，或忽视了基本的产业和经济发展规律问题，两者在合作过程中便容易出现分歧。

园区打造是长周期，需要耐心的事业

       纵观国内各大成功的产业园区开发历程，无不是历经数十年的磨砺和成长，才有今天的成就。

       从1978年产业园区诞生至今，产业园区鼻祖蛇口工业区用了40年，成就了今天的蛇口。再看北京中关村，从80年代电子一条街到成为大名鼎鼎的高科技产业集聚区，同样历经数十年的磨砺。再看临港新片区，从一片滩涂到今天的产业新城用了17年的时间。闻名中外的张江科学城同样如此。

       张江高科技园区，现在的张江科学城。1992年启动开发，17平方公里的规划面积到1999年也就才开发不到3平方公里。园区产业发展水平也不尽如意，截至1998年，园区的工业总产值才35.5亿元。随着园区开发建设的不断推进，整个园区营商环境不断改善，到2003年，园区工业总产值突破百亿大关，达到138亿元。产业发展基本要素的不断积聚，产业生态才不断优化，张江高科技园区的产业才开始快速发展，而这基本用了10年的时间。

       无论是成功的国企园区、还是民营园区，其发展都要经过时间的磨砺和沉淀，才能走向成熟，缺乏“十年磨一剑”的耐心，妄想短短几年内成功运营成熟一个园区和区域，这是不切实际的。因此，对于园区运营商和地方政府而言，都需要耐心和毅力，不能急功近利，遵循经济和产业发展的客观规律，循序渐进。

园区招商不是一种能力，而是一套系统

       产业是园区发展的内核，因此招商引资对于地方政府、运营商而言都是头等大事。某种程度上讲，招商引资便决定着一个园区的成败。正是由于招商引资对于园区发展的重要性，所以近年来，政府在和企业谈项目时，不再只关心规划和愿景，除了有故事，更要有实实在在的产业导入。这点是契合产业地产以产业为核心的内在本质的。一个园区或者说一个区域，没有产业，就是一座空城。

       但从企业选址角度出发，特别是龙头性的企业，在选址时考量是综合性的，市场、政策、配套、甚至人际都在考量范围之内。

       因此，招商引资无论对谁而言，都并不是简单的一种能力，而是系统性的工程，是多方配合的结果。园区载体的开发建设、营商环境的打造、运营服务体系的建立、优惠政策跟进等等，缺一不可。而上述的要素，并非靠运营商一人之力就能完成。比如营商环境的打造、优惠政策的制定等都需要发挥政府职能。而园区运营商，除了作为建设者，也要承担好服务者的角色，成为园区企业的事业合伙人，搭建完善的运营服务体系，做好产业运营。

       园区开发投资大、周期长、专业性高，并不是任何一个企业都能干得事情。毕竟”房地产开发如果算是中学、商业开发是大学、园区开发就是研究生”的论调并不是没有道理的。

       而近年来出现了许多政府愿意给实体企业土地的怪象，说是“怪象”是因为某种程度上政府有点太急于求成，忽略了实体企业并不是真正的产业地产运营商，并不具备园区开发和运营的实操能力和经验，毕竟术业有专攻。

       因此，没有专业的能力，要想拦下园区开发的活儿，是不现实的。这不仅是针对园区从业者，对政府在引进运营商的时候同样是需要考量的因素。实体企业确实能直接带来税收，发展产业，但往往缺乏专业的运营能力，导致园区难以可持续的发展。

       政企合作贯穿园区打造的全生命周期。对于园区运营商而言，如何处理好政府关系的同时又坚持自我，是一门技术活；换句话说，园区运营商也要摆正自己的位置，不能认为自己无所不能，应该以服务者的心态做好每一件事。而对于地方政府而言，要遵从经济发展的客观规律，立足长远，循序渐进。

       具体从分工上讲，政府是制度的制定者，资源的提供者，掌握着“钱、财、物”等相对雄厚的物质资源和丰富的行政资源，在规划管理、财政体制、土地资源利用规划、优惠政策制定和操作等方面，具有很大的决定权限。因此，在园区开发初期，政府应把控园区战略发展方向，对区域开发建设应实施统一领导、统一规划、统一管理。第二，政府应积极构建产业生态。提供产业发展的政策支持，创新机制体制，培育创新环境，并且进行社会管理和人居环境的打造，建立适合地方产业发展产城融合的产业生态。另外，在招商方面，对于龙头型企业，政府应积极参与，保证招大引强工作的顺利开展。

       对于园区运营商而言，最基本的职责是进行园区规划及土地整理和开发，从产业和客户需求出发建造符合需求的物业载体，进行综合配套的开发建设，并积极落实招商引资工作。除此之外，园区运营商需提供园区企业发展所需各项产业服务，搭建园区服务平台，引进中介服务机构，充当园区企业与政府之间的桥梁，解决园区企业发展过程中的各项问题，构建科学合理的运营体系，解决许多政府不具备的园区运营问题。园区运营商也需要从自身发展出发，构建一套适用于企业的商业模式，保证企业的可持续发展。

       鉴于产业地产的特殊性和复杂性，政府和园区运营商都是园区和区域发展的重要力量。因此，只有双方首先统一思想，然后分工协作，最后才能实现共赢。