产业地产产品的落地运营，最终体现在各种资源的整合和落地上。产业资源网络有多广，产业朋友圈有多大、有多强，是评判产业地产运营能力的关键。

       建设资源网络，首先要深刻理解产业地产落地需要什么样的资源，比如文创地产开发需要整合的产业合作伙伴包括创作者资源、传播者资源、分发资源、投资孵化资源、政府新闻管制资源等。其次，要以利益分享、合作共赢为基本理念，通过兼并、收购、合资、合作和战略联盟等多种方式，高效、灵活地搭建产业合作伙伴网络。结合多年的产业地产咨询服务经验，我们总结了产业地产落地运营所需要的六类相关资源——产业、运营、金融、服务、政府和协会资源，下面逐一进行探讨。

产业资源：推进产业拿地和落地运营

       产业资源是产业地产所需要的核心内容，是推进产业拿地和落地运营的核心抓手。对于特定产业地产产品，首先要梳理产业与地产的关系，明确需要什么产业资源？什么是关键产业资源？企业只要抓住一批有品牌效应、有带动作用的关键产业资源就可以了，其它的完全可以采取松散合作方式。我们认为企业应重点关注三类产业资源：行业领军企业、产业IP资源、创新源头资源。

1、行业领军企业

       构建产业生态和平台经济，已成为行业领军企业的主要标签。谷歌、微软、苹果、亚马逊、思科、腾讯、阿里、百度、华为、小米、华大基因、科大讯飞、海尔等等，还有很多很多的细分领域冠军企业，全球经济活力很大程度上得益于这些行业领军企业，它们积极布局创新创业孵化，通过总部平台、创客空间、投资基金、技术联盟等载体构建产业生态圈，缔造产业帝国，实现全球链接。

       产业地产商寻求与行业领军企业的合作，不能只是举旗子拿地，或只是提供商务空间，还要真正从产城融合、城市提升、产业投资等维度探讨深层次合作。

2、产业IP资源

       近年来，产业IP成为热点中的热点，整合产业IP成为产业地产运营的主要引爆点。企业要结合产品模型落地来寻找产业IP资源，比如做文创地产要有合作的创作资源、分发渠道资源等。透过形式多样的产业IP现象，产业IP资源主要可以分为两类，一类是成熟的产业IP项目，一类是创新的产业IP项目。

       从成熟的产业IP项目看，国外IP资源引进是一个主流，包括医疗、教育、体育、主题公园等等，这种资源总是有限的，花的代价会比较大。创新的产业IP项目主要是结合新生代消费、新文化元素、创作大咖等构建的产业项目，近年来在消费升级的引导下出现了大量的产业IP项目，大部分产业IP项目还处在培育阶段，如果看得准可以从中挖出很多宝贝来。

3、创新源头资源

       创新源头资源主要指知名大学和科研院所，企业寻求创新源头资源的合作，主要是利用知名大学和科研院所的扩散效应，将新技术、技术人才、风险资本、商业模式导入到产业领域。比如绿地集团与复旦大学组建了校企合作平台，着力打造园区服务、科技金融与科创产业集群等业务板块。

       现在高校和科研院所很热衷于在各地建分支机构，但很多合作基地的建设都是流于形式，挂个名并没有实质性的成果转化。因此，如何把与高校和科研院所的合作做实很重要。从成熟的市场经验看，这种合作要具化到人，形成科学家＋企业家、艺术家＋企业家的双组合，再引入产业投资基金的支持，才是比较完美的组合。

运营资源：合理推进产业招商和运营

       运营资源主要指专业的产业地产招商和运营服务机构，不想介入运营环节的开发商，或者进入产业地产领域时间不长的开发商，可以找第三方运营机构进行合作，合作方式主要有参股模式、托管模式、咨询模式等。参股模式指双方共同成立项目运营公司，运营商直接投资入股，或以一定期限内的服务费用换取股份。从可供选择的运营资源看，主要包括老牌的产业地产运营商、新兴的产业地产运营商、专业的招商服务机构三类。

1、老牌的产业地产运营商

       老牌的产业地产运营商，都在尝试发展轻资产运营业务，以咨询、委托运营、包租等模式实现全国扩张。大型房企进入产业地产市场，主要是寻找老牌的产业地产运营商进行合作。

2、新兴的产业地产运营商

       随着产业地产市场的快速发展，诞生了很多轻资产模式的产业地产运营商，他们的主要业务就是做产业地产招商和运营服务。还有一些聚焦在特定领域的产业地产运营商。像商业地产领域商业运营公司一样，专业的产业地产运营机构一定会在未来的产业地产领域占有一席之地。

3、专业的招商服务机构

       专业的招商服务机构主要包括三类：一是仲量联行、世联行等地产顾问公司，少量参与产业地产项目的租售业务；二是谷川联行、伙伴产业服务集团等专业从事产业地产招商服务的机构，他们主要采取线上线下相结合的招商服务模式；三是以国外产业资源导入和落地服务为主的资源对接服务机构。

金融资源：构建强大的金融朋友圈

       要做好产业地产，除了自身构建金融业务板块，还要构建强大的金融朋友圈。金融资源包括开发金融和产业金融两类。在开发金融方面，除了传统的融资渠道，基金化开发成为未来主流；在产业金融方面，要结合企业发展的融资性需求、并购性需求、经营性需求和投资性需求，搭建多元化的金融服务体系。在产业地产商需要拓展的多种金融业态资源中，包括基金管理公司、资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、小贷公司等，我们主要关注未来最有前景的三类金融资源，他们是产业供应链金融、产业投资基金和地产投资基金。

1、供应链金融

       供应链金融主要围绕产业供应链的发展，为核心企业及其上下游企业提供交易平台和融资解决方案。近几年，借助互联网、大数据征信、普惠金融等创新技术，供应链金融获得了高速发展，融资租赁将成为产业地产开发投资的重要方向，类似厂房融资租赁在国外已比较成熟。

2、产业投资基金

       产业投资基金几乎成了产业地产的标配，包括产业引导基金、创业孵化基金、产业投资基金、产业并购基金、技术并购基金等，各种类型的产业投资基金应运而生。参与产业投资基金的金融资源主要有以下几种类型：一是政府主导的产业基金，如国家战略性新兴产业、集成电路产业、光电与创新科技产业、航空产业、文化产业、健康产业、农业产业等领域的投资基金；二是私募股权投资机构；三是信托投资机构，主要参与区域城建基金、专项产业基金及综合产业基金运作。

3、地产投资基金

       产业地产运营绕不开的一个难点是回报周期长，而解决这一难题的有效途径，除了出售物业以外，便是运作产业地产基金。在国外产业地产基金已有大量成功案例，国内的产业地产基金还在前期摸索发展中。从金融资源看，主要包括从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的金融资本，以及看好国内产业地产前景的海外资本。