往年春节过后，大家都忙得不可开交。可是2020年初的这一场疫情，让大家都有点茫然。谁也没有想到，好不容易熬过了艰难的2019，2020开局更加让人措手不及。
此次新冠疫情下，工人返城、工厂复工相应都延迟，生产活动无法进行，制造业、房地产、基建投资短期内基本停滞，各行各业都受到了不同程度的影响和波及，作为经济发展重要载体的产业地产行业同样难以幸免。
现阶段，无论是企业、还是个人，除了关心疫情的进展，格外关注的无疑都是2020年应如何发展的问题。
行业形势研判
对于产业地产行业而言，除了个别园区运营商，如张江高科，产业投资收入也是重要来源之外，其他大部分园区运营商主要收入无外乎来自于物业载体的销售收入和租赁收入。但是此次疫情下，无论是销售收入，还是租赁收入都会受到影响。
从物业载体销售来看，正常情况下，第一季度是大多数企业招商引资集中期，而如今2020年第一节度即将过去，大部分企业都还在缓慢复工过程中，虽然疫情终将过去，但单从时间上说，园区运营商的销售额无疑会受到不同程度的影响。并且，受疫情影响，产业企业发展需要一定的恢复期，短期内很多产业企业在经营上都会选择“稳”字当头，实现降本增效，主动削减办公和生产成本，对于购买大宗资产相对都会慎重，这对于严重依赖销售收入的园区运营商短时间内无疑会产生一定的冲击。
从物业载体租赁收入来看，根据2014-2018年数据可以看出，物业载体租赁收入虽然从2014年到2018年呈现逐年增加的态势，但整体占比较低。并且受2019年经济下行压力影响，企业需求减弱，行业租金水平不稳定，很多城市，特别是深圳、上海等一线城市办公类退租现象十分明显。而此次疫情，无疑将进一步加剧退租现象的产生。
受疫情影响，多家知名企业面临着因经营活动停滞而出现现金流压力，如著名餐饮公司—西贝的现金流仅能再支撑3个月等，而抗风险能力较弱的中小企业面临着巨大的生存挑战，而那些中小企业聚集的园区项目自然压力倍增。
为了降低疫情对中小企业的冲击，多数地区和园区都相继出台了减租降租等优惠政策，如最早一批出台优惠政策的苏州，对中小企业实行“一个月房租免收，两个月房租减半”，重庆实行“减免1-3个月租金（中小微企业）”的政策，减轻中小企业的负担，扶持中小企业的发展。上海、北京、济南、等地同样也出台相关扶持政策。
许多园区园区运营商也相继出台了优惠政策，如中南高科“免除一个月物业费，惠及3000多家园区企业”、星河产业“旗下产业园、写字楼2020年2月份租金减免50%；旗下全国众创空间入驻孵化企业2020年2月份费用全免”的政策，帮助园区企业共渡难关。
但是通过整理分析，我们发现大多数优惠政策都是针对承租国有资产类经营用房的中小企业，并不是所有类型的企业都能享受政府补贴和优惠政策。
并且，从市场经济角度出发，优惠补贴始终是短暂性的应对措施，如何帮助中小企业长期发展才是园区运营商应该思考的关键性问题。
综上，受此次疫情影响，园区运营商的营业收入预期都会产生不同程度的波动。因而，如何确保项目内现有优质客户不流失，将是园区运营商关注的重中之重。除此之外，园区运营商也正好借此次机会，从产业发展、顶层设计等角度促进行业和企业的转型发展。
机遇及应对举措
1、重视园区运营
园区运营是行业老生常谈的话题，但并非每个园区运营商都重视园区运营能力的提升，而此次疫情恰好是考验园区运营能力的试金石。
一方面，面对园区企业的陆续复工，人员逐渐密集，如何防控，保证员工安全，生产正常开展，及时解决物流、劳动力不足，资金、物质短缺问题。同时，如何通过企业服务，如金融服务、人资服务、税务服务、市场推广服务等，特别是帮助企业解决订单问题，帮助企业度过难关，靠的就是园区运营商长期修炼和积累的运营能力。
另一个方面，从选址角度出发，受疫情影响，产业企业更加意识在选址时，除了考虑成本问题，园区运营商的管理能力、资源调配能力也尤为关键，资源实力强和注重企业服务的房东将成为未来企业选址的优先考虑对象。因此，这就倒逼园区运营商，必需转换经营思维，重视开发的同时也要重视园区运营。逐步加大运营成本的投入，提升项目物业管理方式，提升自身的软实力和吸引力，保障项目在充满挑战的市场环境中具有更高的信任值和认可度，从而提高客户的忠诚度，推动公司的良好的发展。
另外，我们也发现，单一业权或持有运营的物业在此次疫情防控中更加脱颖而出，在设施管理和租户安全上表现出了更高的专业管理能力，对于企业渡过经营难关和安全复工发挥了重要作用。因此，园区运营商在未来发展中，也需要合理把握持有型物业的比例。
2、优化商业模式
首先，产业地产行业自身是一个高投入的行业，现金流及流动性问题不容忽视，但如今受疫情影响，销售受阻，线下招商无法实现，公司贷款、员工工资、运营成本依旧存在，现金流问题如何解决成为需要考虑的重要问题。销售、招商必然是不能停止，虽然不能线下招商，可以采取线上招商、线上营销的模式，也可以关注当地的优惠政策等等。
而更为关键的问题是园区运营商应该趁此机会再次冷静思考：是要做资产规模最大的公司？还是做实力最强的公司？行业内因资金链断裂陷入经营困境的案例已不胜枚举。
另外，从公司管理层面出发。传统的企业，通常依靠资产或资本推动企业的发展，资产、资本是公司的核心竞争力。但在新经济发展情况下，新的一股核心竞争力愈发凸显，即人才的创新能力。比如此次疫情下，大多公司在线办公依旧能解决核心业务问题，学生在线教育依旧能推动教学，甚至园区靠机器人也能实现部分疫情的监管，而这背后靠的都是人才的创新能力。
因此，未来，对产业地产行业，甚至对整个经济发展，都需要重视人才的溢价能力，从顶层设计上思考如何转换经营思维和管理模式。
3、促进产业转型升级
如上文所述，受此次疫情影响，有的企业因为抗风险能力较弱面临优胜劣汰的局面，也会催生出许多新的产业业态，如生鲜电商、在线办公、在线教育、生物医药产业等，对于园区运营商而言，也应该抓住机会，实行腾笼换鸟，实现园区产业的迭代升级。
另外，受疫情影响，对于人口净流入的地方，短期内会存在用工荒问题，可能会加速企业的自动化改革，流程优化，解决用工荒危机。对于人口净流出的城市而言，特别是人口流出较多的2、3线城市，疫情导致无法正常复工，大量人口回流，选择当地就业，为这些城市创造了新的产业发展机会，毕竟现如今人才会决定产业的走向。
最后，坚信冬天终会过去，每一次挑战后都是重生。