3、行业聚焦：园区融资上市获突破，物流地产迎加速整合

       近年来，随着一系列政策利好释放，产业地产迎来较大的发展机遇，部分园区获上市支持，融资渠道不断放开。此外，物流地产行业在政策利好加持下，物流地产企业动作频频，行业有望加速整合。

       ➤融资：政策加持，园区融资获突破

       对于产业地产来说，由于项目开发需要沉淀大量的资金，而其融资渠道相对受限，导致其难以有更大的发展。2019年5月，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，明确提出支持符合条件的国家级开发区建设主体申请首次公开发行股票并上市，这意味着国家级开发区迎来较大的发展机遇。

       ➤规划利好频出，物流地产迎加速整合

       物流地产作为服务于实体经济生产经营活动的重要组成部分，近年来越来越受到政府部门的高度重视，多项规划利好频出，以助力物流地产健康发展。与此同时，物流企业纷纷成立相关专项基金，投资、并购优质的物流资产，以谋求做大做强，物流地产或迎加速整合。

三、趋势展望

       产业用地日趋规范，都市圈迎布局良机

       1、土地：产业用地更趋规范，注重用地效率提升

       产业用地作为产业发展的重要载体，早期各地方政府为发展当地产业，在产业用地上管控相对较松。由于政策的不完善，导致产业地产领域鱼龙混杂，产业勾地现象频出，导致很多项目过度房地产化，而产业引进落地进度相对比较缓慢。有鉴于此，近年来国家和地方政府纷纷出台相关产业用地政策，以规范产业用地使用行为，提升产业用地效率。

       如自然资源部5月出台的《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，明确提出产业用地政策执行中落实严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率，积极引导推动产业发展节约集约用地。

       3月，济南市出台《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见（暂行）》，提出新供的新型产业可通过弹性出让、先租后让、租让结合等方式供应土地，降低企业用地成本。但是，新型产业用地不得和住宅用地捆绑出让。

       4 月，上海市出台《上海产业用地指南（ 2019 版）》，明确提出建筑物层高超过 8 米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。同时，在产业引进上需符合国家产业政策导向及《上海产业结构调整负面清单（2018 版）》等上海产业导向政策。

       北京出台216和217号文，明确提出建设单位不得分割销售研发、工业项目。

       从目前国家和地方政府出台的政策来看，主要目的还是在于确保工业用地姓“工”，无论工业用地还是新型产业用地，均旨在提高土地利用效率，提升产业发展质量。未来，将会有更多的城市出台相关政策，以规范产业用地。这就要求产业地产运营商需不断提升项目运营管理能力，提升产业招商质量，以增强企业竞争力。

       2、布局：政策利好频发，都市圈迎布局良机

       从未来城市布局趋势来看，人口、交通以及经济有较强优势的都市圈内城市将迎来重要的发展机遇。这主要是因为，都市圈作为人口、资本以及企业最为集中的区域，人口、资金等相对比较密集，这为产业的发展带来较强的发展基础。与此同时，国家出台一系列政策，以推动都市圈建设。

       如2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出以增强都市圈基础设施连接性贯通性为重点，以推动一体化规划建设管护为抓手，织密网络、优化方式、畅通机制，加快构建都市圈公路和轨道交通网，这就为都市圈内城市之间产业合理转移以及人口和资金流动等提供了便利。

       9月，中共中央、国务院印发《交通强国建设纲要》，提出统筹铁路、公路、水运、民航、管道、邮政等基础设施规划建设，以多中心、网络化为主形态，完善多层次网络布局。

       12月，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，提出以基础设施一体化和公共服务一卡通为着力点，加快南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波都市圈建设，提升都市圈同城化水平。统一规划建设都市圈内路、水、电、气、邮、信息等基础设施，加强中心城市与都市圈内其他城市的市域和城际铁路、道路交通、毗邻地区公交线路对接，构建快速便捷都市通勤圈。

       1月，四川印发《成都平原经济区“十三五”发展规划（2018年修订）》，提出围绕成都、德阳、绵阳、乐山、眉山、资阳、遂宁和雅安8市、68县打造成都平原经济区，培育壮大区域中心城市，形成大中小城市和县域经济统筹发展的格局。

       未来，随着都市圈战略持续推进，区域内交通更趋便利，产业发展更趋有序，人口流动更趋频繁，城市将逐渐从单打独斗向区域协调发展，都市圈将迎来重要的产业地产发展机会。

       3、企业：园区融资获突破，运营能力仍需提升

       当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。开发区作为我国经济增长的主要阵地，国家和地方政府不断出台政策以增强开发区经济实力。

       2019年5月，国务院出台《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，为国家级开发区上市融资打开了窗口，园区融资模式获得新突破。

       6月，漯河经济开发区投资发展有限公司启动IPO申请工作，成为首家新政后启动IPO的经开区。

       7月30日，ST中新（603996.SH）发布公告称，邳州经济开发区经发建设有限公司拟受让公司51.77%的股权，邳州经开率先开启园区城投借壳上市公司的案例。

       12月20日，中新集团成功登陆上交所，成为新政出台后国内首个上市的国家级经开区开发运营主体。

       对于国家级开发区来说，运营能力相对比较稳健，大量的优质资产有待盘活。未来，或将有更多的国家级开发区上市融资。

       此外，由于产业地产在开发建设过程中，沉淀了大量的资金以及资金成本相对较高，PPP模式成为一些企业布局产业地产的优选模式。但是，受国家政策影响，国家加大了对于PPP项目的入库管理力度，对不符合规范的、未有实质性进展的项目明令予以清退。未来，随着国家对PPP项目管控越趋规范，运营商开发PPP项目的难度将有所加大，这就要求企业不断增强自身运营管理能力。