2、关注点：产业用地更趋规范，物流地产迎布局良机
近年以来，随着我国经济逐步迈向高质量发展阶段，国家和地方政府出台多项政策以规范产业用地，以促进产业地产实现高质量的发展。同时，在区域和城市规划层面利好频出，不断提升交通便利度，物流产业迎发展良机。
➤ 产业用地：政策频出，以促规范化运作
产业是城市经济发展的重要基石，而土地资源是支撑产业发展的重要载体。为促进城市产业高质量的发展，国家和地方政府出台一系列产业用地政策，以保障产业用地规划化运作。
2019年5月15日，自然资源部印发《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，提出各地要根据国家产业政策、国土空间规划和当地产业发展情况，统筹使用新增和存量建设用地，合理安排用地计划指标，优先支持符合产业政策的项目用地。《指引》的出台有助于更好地指导地方自然资源主管部门规范执行产业用地政策，保障土地要素供给，推动区域经济实现高质量的发展。
3月24日，海南省发布《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行)》，强调规划引领，不断优化产业空间规划和布局，实行差别化产业项目用地供地模式，为自贸区(港)建设提供有力的规划和用地保障，推进自贸区(港)产业转型升级和高质量发展。
5月23日，北京市发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》，提出建设单位不得分割销售研发、工业项目；同时，将产业项目买受人审核权限下放到各区，并明确审核部门、审核标准和审核时限。此举有助于提高北京对高精尖产业引入的门槛，促进北京产业地产市场规范化发展。
8月28日，杭州市出台《关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》，提出规划工业用地不得随意调整为其他用途，严格控制将存量普通工业用地转为创新型产业用地，规范创新型产业用地，提高用地效率，助力区域经济高质量发展。
此外，郑州、东莞等城市纷纷出台相关新型产业用地指导规范，以规范使用产业用地。
整体来看，近年来，随着各地经济不断发展，产业转型升级取得一定成效，但产业用地仍然存在土地利用低效、打政策擦边球等现象。未来，随着国家和各地方政府相关产业用地政策的出台和落实情况不断推进，将有助于提升区域产业用地管理和控制水平，不断提升区域产业发展质量，助力区域经济实现高质量的发展。
➤ 物流：规划利好不断释放，减税降费持续推进，物流地产迎重要风口
物流业作为支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业，物流产业的高质量发展亦是我国经济实现高质量发展的重要组成部分，也是推动经济高质量发展不可或缺的重要力量。近年来，国家和地方政策出台各项政策，以推动物流业健康发展。
2019年3月，全国两会提出清理规范各类涉企收费，推动降低用能、用网和物流等成本，深化收费公路制度改革，推动降低过路过桥费用，两年内基本取消全国高速公路省界收费站，实现不停车快捷收费，减少拥堵、便利群众。
2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出加快推广ETC应用，推动取消高速公路省界收费站，打造“通道+枢纽+网络”的物流运行体系，推动物流资源优化配置，提升都市圈物流运行效率。
3月2日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》，提出在国家物流骨干网络的关键节点，选择部分基础条件成熟的承载城市，启动第一批15个左右国家物流枢纽布局建设，培育形成一批资源整合能力强、运营模式先进的枢纽运营企业。此外，《意见》还提出全面推广高速公路差异化收费，完善货车使用ETC非现金支付等优惠政策；清理港口收费，合理降低收费标准，规范收费行为，不断降低车辆通行和港口物流成本。
4月2日，国家发展改革委、交通运输部联合印发了《国家物流枢纽网络建设实施方案(2019-2020年)》，提出到2020年布局建设30个左右国家物流枢。《方案》的印发，标志着国家物流枢纽布局和建设工作全面启动。
9月19日，中共中央、国务院印发《交通强国建设纲要》，提出依托京津冀、长三角、粤港澳大湾区等世界级城市群，打造具有全球竞争力的国际海港枢纽、航空枢纽和邮政快递核心枢纽，构筑多层级、一体化的综合交通枢纽体系。
物流作为实体经济的重要组成部分，物流业发展的贡献不仅在于行业企业本身创造的税收、就业等，更在于支撑和促进区域内各相关产业产生更多的税收和就业，推动物流高质量发展是降低实体经济特别是制造企业物流成本水平，增强实体经济活力的必然选择。国家通过出台一系列的减税降费以及完善交通枢纽等一系列政策措施，不断巩固物流降本增效成果，增强物流企业活力。未来，随着政策的深入推进，物流服务实体经济的能力将得到不断增强。
二、市场特征
企业合作多样化，园区融资上市获突破
2019 年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧，房地产行业资金监管从严从紧。同时，随着楼市进入存量时代以及房地产行业整体盈利水平存下行压力的背景下，房企纷纷寻求转型突破。而产业地产作为房企转型的重要阵地，动作频频。标杆企业以多样式的合作方式寻求产业地产布局新突破。此外，国家出台政策，以鼓励国家级开发区上市融资。未来，随着企业合作力度加大以及园区上市潮来临，产业地产领域将迎来更多新突破。
1、土地：推地力度小幅下降，楼面均价小幅上涨
➤ 供求：推地力度小幅下降，一线城市成交规模大幅增长
2019年，工业用地推地力度下降，推出、成交均小幅下降。2019年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米，同比下降3.9%；共成交工业用地7.5亿平方米，同比下降2.4%，推出和成交较去年均有小幅下降。从土地占比来看，2013-2019年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈前增后稳的态势，自2016年到达阶段高点后，出现小幅下降，2018年再次回升至近7年高位，2019年小幅下降，工业用地成交占比下降至37%。
一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比大幅增长，三四线城市同比小幅下降。不同城市来看，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积为3156万平方米，成交面积同比大幅增长43.1%；二线城市成交面积为27051万平方米，较2018年无明显变化；三四线城市成交面积为45062万平方米，同比下降7.2%。
➤ 价格：楼面均价小幅上涨，溢价率持续下降
2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，溢价率持续下降。其中楼面均价为287元/㎡，同比上涨2.9%；溢价率为1.4%，较2018年下降0.6个百分点；土地出让金为2181亿元，同比增长1.1%。
一线城市成交楼面均价同比上涨，二线城市下跌明显。从不同城市来看，2019年一线城市成交楼面均价为916元/㎡，同比大幅上涨21.6%；二线城市成交楼面均价为296元/㎡，同比下跌5.1%；三四线城市成交楼面均价为238元/㎡，同比小幅下跌0.8%。溢价率方面，一、二、三四线城市溢价率分别为0.3%、1.5%、1.7%，一二线城市较去年小幅增长。
2、企业：合作主体多元化，标杆企业加大行业布局
当前，随着我国产业转型升级步伐加速推进以及区域规划利好政策频出，产业地产迎来较大的发展机遇。作为产业运营主体的企业来说，既是机遇又是挑战。为抢占产业发展红利以及提升项目发展质量，企业在合作主体上更趋多元化，以借助双方优势资源，强强联合，不断增强项目发展水平。此外，随着我国巨大的消费潜力逐渐释放，产业发展空间仍然较大，部分标杆企业不断加大项目布局，以抢占行业发展先机。
➤合作主体多元，强强联合，助力行业发展
对于产业地产运营商来说，随着行业竞争日趋激烈，区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平，企业在合作主体上更趋多元化，如产业地产运营商之间合作、产业地产运营商与实体企业合作以及房企与产业地产运营商合作等多种多样的合作模式不断涌现，以不断提升自身竞争力。
产业地产运营商合作：专业化运营管理经验加持，强强联合，持续提升项目发展水平
对于专业的产业地产运营商来说，由于其在产业地产领域有较长时间的深耕，对于产业招商、产业培育以及项目建设等方面均有较为丰富的经验。专业运营商之间的合作有助于实现双方资源共享，不断提升项目发展水平。
产业地产运营商与实体企业合作：强化龙头引领作用，持续增强产业发展能力
近年来，随着产业招商竞争越来越激烈，产业地产运营商积极与行业各参与主体进行合作，通过引入行业龙头企，营造出良好的产业氛围，从而带动上下游产业入驻，不断增强项目竞争力。
产业地产运营商与房企合作：优势互补，构建产城融合新模式
对于产业地产来说，由于其开发周期长、资金沉淀量大等固有因素影响，以及项目招商、培育等难题始终存在。对于产业地产运营商来说，其经过多年的发展，积累了深厚的运营管理经验以及丰富的企业资源；而对于房企来说，住宅开发经验丰富，且资金相对比较充裕。双方通过加强合作，有助于充分发挥双方优势，打造出产城融合发展的新模式。
标杆企业加大布局，持续提升行业竞争力
近年来，随着我国经济增速换挡，下行压力有所加大，多项经济指标承受一定压力，但国内巨大的消费市场仍有待打开。未来，随着我国巨大的消费潜力逐渐释放，产业发展空间仍然较大。与此同时，部分标杆房企逆市布局，提前抢占发展良机。