二、明确产业布局四大标准，选择适合的细分赛道

       明确了产业地产发力赛道之后，如何选择进行产业布局？有哪些选择标准？汪浩认为有以下几个关键点：

1、选择具备长期的政策支持的产业

       产业园区绝不仅仅只是当下的一个风口，而是一个长期的发展方向。一个园区一旦做了，可能是5年、8年、10年甚至更久，当中也许会经历若干次经济周期和产业结构的调整。如何保证园区在未来相当长的时间里获得长期稳定的收益？

       答案是需要具备长期的政策支持。例如科技创新是国家战略，这个战略并不会受到贸易战的影响。反观我国发展历程，过去20年的高速增长来源于对外贸易、制造业的成长，未来20年中国必将步入科技创新的阶段，因此选择科技园区细分赛道是符合国策的。

2、选择容量足够大的市场

       判定市场的容量大不大，第一步是看细分赛道选的准不准，第二步是这个赛道的天花板是否足够高。不动产这么多投资领域里，住宅、酒店、长租公寓、商业，哪一个领域是相对的蓝海？同理，在产业地产这么多细分赛道中，哪一个是相对不是特别拥挤的赛道？这些都需要精研市场后作出判断。

       我国1.27万平方公里的工业及物流仓储用地，在历经20年对外贸易和制造业高速发展后，迎来了新一轮的结构性改变。制造业正在外迁，搬到东南亚，迁出之后的空白需要用新的产业填充进来，带来了巨大的市场空间。

3、选择成长性够强的产业

       是不是一个长期抗周期的、成长性好的产业很重要。过去10年，物流园区表现的特别好。很重要的一个原因是整个电商行业的高速发展，直接带动物流需求扩张，而物流最需要的是仓库，因此物流设施和物流仓库的成长性非常好。

       未来10年，依托中国经济的科技创新转型，拥有研发基地的产业园、科技园将会大放异彩。因此，瞄准最具成长性的行业，给他们提供新空间、新服务将是一个好的切入点。

4、选择竞争性较小的蓝海市场

       产业园区就是一个蓝海市场。因为这是一个典型的机构市场，所有玩家都是机构，所有人都在算的一个数字是租金回报率。同时，这个蓝海市场有很高的专业门槛。不同园区的产业规划怎么做？客户定位是什么？环评能不能过？产业招商怎么进行？诸如此类都是门槛。

       因此也反向对房企提出了新的要求，要求房企懂产业、懂市场、懂客户，要带动区域产业导入，要为当地政府带来税收，更要自己内部算得过账。

三、从地产到产业地产，须以“资管为根，产业为花，地产为果”

       地产和产业地产看着像，其实是完全不一样的两个物种。过去，开发商卖产品，吃的是“硬饭”；现在，产业做内容，吃的是“软饭”。

       在地产利润合理回归的当下，在产业地产发展的黄金时期，房企想要从“吃硬饭”转为“吃软饭”，底层最根本的能力一定是资产管理能力，只有把园区真心实意地运营好，把产业实实在在地招进来，开出产业的花朵，才能最终吃到地产的果实！