转眼，2019年快要过去，众人期盼的经济年报即将出炉。年初以来，GDP增速“保6”基调已定，中国经济增速已步入“换挡期”。与此同时，地产行业迎来五个新常态：宏观定调、严控慢松、精准调控、城市共生，以及最重要的产业共生。可以看到，国家大力提倡通过产业结构调优，破除行业发展不平衡困局。不可否认，地产正加速与产业结合，脱虚向实，产业地产迎来发展的最佳黄金期。
于是，在转型路上翘首四顾的各大房企，摩拳擦掌、跃跃欲试，希望乘着行业机遇的东风，搭上产业地产的快车。然而“看到”与“得到”之间，相差还有最为关键的“做到”。
一方面，房企在城市选择、开发建设等诸多方面，无疑具备天然优势，但遗憾的是，这种先天优势，往往容易让房企陷入以地产思维进行产业运营的怪圈，甚至“以产业之名，行地产之实”，难以真正“做产业”。
另一方面，从地产转换到产业的房企，往往遭遇水土不服，以三个典型心理状态总结：最初是“看不起”，习惯了动辄成百上千万的大钱、快钱，看不上以元角分计数的小钱、辛苦钱；接着是“看不懂”，产业的玩法和逻辑，似乎与地产简单粗暴的“产销模式”千差万别，难以看懂；最后是“学不会”，到真正想做产业的时候，发现需要更多的运营，更多软性服务的内容，这是所有真正想做产业的房企，未来需要重点突破的难点。
如今，产业地产正从“做地产”，转向真金白银“做产业”，给正值转型加速之际的房企们，带来前所未有的机遇与挑战。未来产业地产究竟会走向何方？房企又该如何把握时代机遇？
一、地产行业迎来两大机遇，促进产业园区赛道细分
纵观产业地产发展历程，从粗放式的产业地产开发，到开始关注区域规划和产业环境，再到围绕核心产业构建产业集群、带动区域发展，产业地产经历了“由点及面、由面到体”的立体式发展路径。长久以来的兴盛自然离不开产业转型和城市更新两大历史机遇。
1、两大机遇：产业转型+城市更新
产业从价值链低端向高端转型，是产业发展的自身规律；城市从衰败中重新觉醒走向复兴，是城市更新的底层逻辑。二者合力，推动产业地产的车轮滚滚向前。
产业转型：“退二进三”持续推进，为新兴产业腾挪空间
中国开发区，有的特别好，也有的特别不好。为什么会出现这样的分化？归根结底，就是产业在转型升级。
过去十年，我国一直顶着“世界工厂”、“工业大国”的桂冠，中低端制造业由此得到长足发展；未来十年，可以预见制造业仍将继续坐稳工业占比第一的宝座，但其内部必将呈现从价值链低端向高端转移的过程。更重要的是，未来发展必将以科技为引领，在我国“十三五”计划中，培养战略性新兴产业就被列为重中之重，而这些产业的载体就在开发区。
因此，国家明确提出“退二进三”，要把这些低附加值的2.0产业淘汰走，把高附加值的2.5产业、3.0产业引进来，为新兴产业的发展腾挪空间。
城市更新“有机更新”渐成主流，焕发老旧园区新活力
对于空置已久、陈年老旧的园区，改造更新成为破局利器，基于有机更新的产业园区改造提升将成为主流。通过产业升级与城市更新的结合，既避免了大兴土木拆除重建的成本压力，改造后又能带来新人群新消费，还能拉动税收，这就是园区有机更新的典型。
2、赛道细分：衍生出周期性与逆周期性投资机会
产业地产发展至今，细分赛道逐渐清晰，以特色小镇为代表的文旅地产，人口老龄化趋势下的养老地产，租赁需求外溢下逐渐兴起的商务园区等，诸多赛道难以选择。
唯一可以明确的是，在房地产市场周期下行中，房企进军产业地产的容错空间缩小，必须更加重视产业方向的选择，通过长短投资期限的结合、周期性投资和逆周期性投资的平衡，分散风险、强化投资韧性。
目前，行业内较为推崇的周期性投资主要为商务园区，逆周期性投资以物流地产、科技园区为主。
今年以来，一线城市写字楼空置率普遍上涨，2019前三季度，北上广深空置率分别达到13.8%、12.5%、3.7%、21.2%，反倒给了商务园区机会。
较低的租赁成本、独享1.0容积率、庭院式办公体验、多元化的功能选择，这些产业园区独有优势，成为吸引租户的关键因素。越来越多的企业选址意愿开始变化，并非一定扎根CBD区域。特别是科技型企业，对于位置要求不高，注重办公体验，因此更适合园区型办公方式。
随着城市建设的外扩、地铁轨道的不断延伸，租赁需求势必由核心CBD往选择更多、成本更低的商务园区搬迁，从而推动商务园区租金上涨和物业增值。
资本的触角往往最为灵敏，在经济周期下行阶段，资本往往倾向于投资逆周期行业。用资本思维，以退为进的思考投资布局：逆周期的有新消费、医养、科技等等行业。那么房地产里面哪个细分市场跟这些行业关联度是最大？
答案是商业，如购物中心，商业的发展同时拉动仓储物流的繁荣，此外还有科技园区，因为这些跟踪都是逆周期行业。所以能够看到，全国的零售商业租金在往上涨，空置率在往下降，物流园区投资风口正盛。
3、通过“产业+地产”模式，为房企带来四大利好
对于房企而言，通过“产业+地产”模式，还能享受四大利好。
首先，做产业是除了招拍挂之外，另一个能够以相对低价拿地的方式，规避常规渠道的拿地竞争；其次，拓宽企业的融资渠道，除了增量开发常用的信用贷款、抵押贷款之外，还能用存量资产做融资，玩转CMBS、ABS等新型融资工具；再次，受到资本市场的青睐，例如备受国内外投资者青睐的物流地产；最后，对于背后有产业的房企，达到多产业协同提效的目的。