“房住不炒”背景下，全国各地住房政策不断收紧，各大开发商的利润率不断压缩，住宅市场的投资热度逐步回归理性。无论是机构还是个人，都需要寻找更有价值的标的物进行投资。

       而近年来，一线城市的成熟物业项目，如写字楼、综合体项目以其稳定的现金收益越来越受到投资者青睐。如以黑石、凯德为首的外资机构，开始转变投资策略，将投资的目标从早期投资优质房地产转向了一线城市的成熟大宗物业项目。

       众多投资公司瞄准一线城市大宗物业项目，目的是期望分享区域发展所带来的项目资产增值，以及项目物业租金上涨等收益的预期，是对城市未来价值的投资布局。而无论是租金的上涨、还是资产的价值增值均离不开园区运营商对资产的高效管理和运营。因而，对于园区运营商而言，要想引入战略投资者或者退出园区项目，必须加强对园区物业的运营，进而提升园区资产的价值。

       再加上产业地产进入下半场，众多园区运营商都在主动或者被动的增加持有型物业的比例，整个行业进入存量运营的时代。

       随之而来的便是园区运营商的商业逻辑将发生重大变革，以前类似于房地产的快周转思维将难以为继。产业地产并不是快周转的逻辑，而是需要从产业角度来看。其一是获得资产增值，其二是拥有地产无法相比的长期稳定的现金流。依靠土地增值的时代已经过去，未来园区运营商将依靠资产增值得以持续发展。

01、提供稳定的现金流及提高抗风险能力

       持有型物业最直接的收入便是租金收入。通常情况下，租金收入波动较小，并且会随着园区运营的逐步成熟实现稳步提升。因此，持有型物业能产生稳定的现金流。

       在市场下行时，持有型物业形成的稳定现金流可以平衡销售型物业的业绩下滑所带来的公司整体业绩的波动，抵御由于市场波动对于公司业绩的影响。

02、提高资产价值及可持续发展能力

       从长远看，持有型物业通过富有成效的经营管理除了可以获得长期稳定的现金流，为企业带来持续性的收益，还会随着产业、人才、资本不断向园区集聚，区域发展不断成熟，持有型物业的市场价值不断提高，其投资价值也不断提升。

       特别是产业地产市场经过多年的发展，在一线及强二线城市，中心城区的土地供应日渐稀缺，获取优质地段的优质物业成本越来越高，城市土地的“稀缺性”使得持有型物业增值空间巨大。在城市土地资源的稀缺性及紧缩的土地供应政策影响下，必然带动资产价值的增值。使企业利润的达到最大化，为企业的长远发展持续输血。

03、拓宽融资渠道

       产业园区周期长，资金需求大，融资和退出一直是个行业难题。而成熟的持有型物业恰好有效解决了这一困境。园区项目最好的退出路径，是实现资产证券化，如打包上市发行REITs。但是实现资产证券化必须要拥有未来可预计的稳定的现金流可作为资产证券化的底层资产。因此，持有型物业的管理运营能力就显得尤为重要。

       虽然受限于当前政策环境因素，国内园区项目实现资产证券化的案例并不多见，但是国外资产证券化已发展十分成熟。并且随着我国政策体系的逐步完善，未来资产证券化将成为行业的下一个发展风口。

04、利于轻资产服务输出

       纯粹轻资产输出是个伪命题，“由重到轻，由轻到重，轻重结合”才是园区运营商的正确选择。因此，在园区开发过程中，加强对持有型物业的运营管理，构建成熟的资产管理体系，提升持有型物业的资产价值，利于后期进行轻资产服务的输出。

       特别是近年来园区在爆发式增长后，园区闲置现象十分突出。数据表明，早在2014年，我国产业园区整体空置率便高达43.2%，上海、苏州等地，园区空置率超过10%，部分园区空置率超过20%。大量闲置园区和资产有待盘活。因此，这对于拥有完善资产管理能力的园区运营商无疑是良好的机遇。

       综上，存量运营时代，园区运营商的持有型物业运营管理能力是不可或缺的能力。