业内常讲：“做住宅的是高中生、做商业地产的是本科生，做产业地产的是研究生。”
这说明做产业地产的水平高，按理也应赚钱多。
可事实却相反，大多做园区的是又苦又累还不赚钱，做住宅的却滋润得多。
那么问题来了，为何水平高的反而赚钱少呢？你又为何还要去干园区开发的苦逼活呢？
如果不想通这个问题就去搞园区开发，是要遭受巨大损失的。
典型失败模式
产业地产的最大诱惑是享受招商政策，低价拿地。
开发商首先把自己包装一番，往科技和产业上靠，然后使出各种谈判技巧，以政策优惠带限制条件拿一块偏远的空地，此时是挺兴奋的，因为毕竟觉得自己占了便宜。但开发完后发现实际成本高（比住宅高），开发周期长，新区写字楼根本卖不动。
卖不动就想办法吧，想先做招商运营，把氛围搞起来就好卖一点，但又发现招商难度超乎想象，更要命的是周围还有许多工业用地研发用地也建写字楼，他们价格低，你根本租不过他们。
这时项目就进入了漫长的纠结、换人、等待之中，一个项目在销售环节拖个3-5年也正常，不亏损已是高水平，还哪里敢谈利润。
所以，最好的办法是——要么要求配套大量住宅，平衡掉商业部分的指出，要么要求政府回购部分楼宇。
这也是许多产业地产“老司机”们的的惯用手段，仔细研究许多相关行业上市公司的财务报表，你会发现它们的住宅收入占比都在半数以上！所谓产业地产只是政策牌和敲门砖，实际盈利也要靠住宅。至于这种模式的好处不作深述，知者自知。
成功模式探究
我们梳理2018年10家园区开发类上市公司的主营业务可以发现，他们本身有一部分土地整理、园区开发的功能，但大部分仍以房地产作为主要业务。上市公司中，除外高桥和长春经开外，另外几家公司的房地产销售及租赁在营业收入中的比重均超过70%，其中上海临港、浦东金桥、市北高新的房地产销售和租赁业务占比较高，分别达到了94.1%、94.0%和89.1%。
这些“老司机”——要么要求配套大量住宅，要么要求政府回购部分楼宇，可谓老谋深算。所谓产业地产只是政策牌和敲门砖，实际盈利也要靠住宅。至于这种模式的好处不作深述，知者自知。
产业地产的真正意义
如此说来，产业地产岂不是要跟政府耍忽悠手段，为何政府依然对产业地产青睐有加，市场仍然给其高估值呢？
其实很多受苦受累的园区开发商没有破解盈利密码，没有做自己最该做的事，而是做了最苦最累的事，最后为他人做嫁衣。
产业地产的本质是政策性低价拿下远郊空白地块，与政府合力做产业导入带来人流，然后享受自己经营出来的土地增值。产业导入靠园区，增值兑现靠住宅，如果你只做产业导入，岂不是亏大了！（更何况你做产业导入也做不过工业用地和研发用地上的园区）
另外，现在经济增长放缓，做产业导入越来越难，政府理应出台更多政策给园区开发商，毕竟产业进来了，后续税源不断，房价地价都上涨。
产业地产的投资策略
明白了产业地产的本质，投资策略就会比较清晰。
看好一个新区，去搞产业地产，不能全搞园区写字楼，写字楼比重越少越好，一定要在打好政策牌的基础上多配套住宅，如果没有配套住宅的能力，最好不进。前期产业导入的重任还是多分摊一部分给周边的研发用地和工业用地吧，谁让政府搞那么多工业用地大建写字楼呢！在别人努力招商之时，你把住宅一卖，基本上快回本，然后不紧不慢，轻松招商买楼，岂不乐哉。
当然，千算万算，总有一部分商业部分需要来运作。
园区招租，是个性价比敏感性业务，往往是性价比决定去化速度。
在明显供过于求的地段，就看招数谁狠。
第一狠要舍得花钱打扮
有很多企业家，拿了地造了房，就觉得任务完成，你建议他再花点钱装扮一下绝无可能，结果氛围上不来，招商进度很慢，招商经理一轮一轮换，空置损失非常大。
第二狠前期要敢于低价竞争
低价租出去总比空着好，更何况价格低一点，你还有挑选优质客户的余地，企业进来了，你的食堂等配套才跟得上，才有运营可言，才能价格逐步提升，不然就是恶性循环。
最怕某些第一次搞园区的企业家，觉得他的房子造价不菲，至少要租多少多少才划算，就把这个“光荣使命”简单粗暴地交给招商经理，须不知，价格不是由成本决定的，是由市场决定的，最后肯定结果不太好，拖个半年没有起色，无奈外包。
第三狠要有定价策略
租户对第一年的价格是最敏感的，你可以把基准价格定高一点点，三年一签，第一年打五折，第二年七折，第三年全价，保证招商效果好很多，只要把握一条，客户稍微挑选一下，三个月以上的押金收到位，客户满了，配套服务搞上去，即使第二年第三年价格上涨了，谁会随便去搬家呢？新场地至少还要重新装修。