深度剖析产业地产政企分工，解读典型企业商业模式，分析园区产业集聚的核心因素，为产业地产人提供了一本“实用宝典”。
01园区运营成时代最强音
早期，各大园区企业靠给各地政府规划和编制一个宏伟的发展蓝图和美好的未来往往就能轻松拿下项目。相对应的产业地产商的商业模式也很简单，拿地—建载体—卖载体—走人，简单、粗暴、直接。但随着经济社会的变化，行业的深度发展，政府逐渐意识到早期美好的蓝图和故事依旧高高挂起，而产业地产商早已抽身离开，留下大批空置的园区载体和参差不齐的园区产业，让政府不得不回归冷静。
因而，近年来，政府在和企业谈项目时，不再只关心规划和愿景，除了有故事，更要有实实在在的产业导入和全生命周期的园区运营能力，这也是为什么近年来会出现许多政府更愿意给实体企业土地这一怪象的原因，说是“怪象”是因为政府有点太急于求成，忽略了实体企业并不是真正的产业地产运营商，并不具备园区开发和运营的实操能力和经验，毕竟术业有专攻。
为了让产业园区回归正确的轨道，2018年1月12日，北京市政府办公厅印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，出台了系列关于产业地产的突破性条文，主要有园区开发企业不得分割销售、应100%自持，不得转让股权；而2019年5月23日北京市住房和城乡建设委员会官网发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知（京建发〔2019〕216号）》和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知（京建发〔2019〕217号）》，首次在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售。此文件一出，业内均说北京产业地产已死。
除了北京，南边的深圳2018年6月发布了《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定(征求意见稿)》，鼓励旧工业区进行综合整治，但其后陆续发布一系列严控政策，严控工改用途以及实施工改工全流程产业监管，工改工回归产业升级本质。
虽然目前只是北京、深圳等一线城市出台了相关的严控政策，但是这不得不说是一个行业信号，免不了其他城市会在一线城市的示范效应下纷纷效仿，最简单的便是目前其他地方政府与企业谈项目时均在不断提高企业自持比例。各项政策的背后实际上代表了政府对于产业地产的鲜明态度：产业园区的本质和使命是发展产业。
除了政策的调整，产业客户的需求也在发生着系列变化，在满足基础办公和生产条件的基础上，产业客户更加倾向于硬件、软件等各项配套均完备的区域。
经济大环境的变化，政策的倒逼，产业地产商的商业模式也在发生变革，早期赚取土地红利的模式难以为继，未来产业地产商的商业模式必然从依靠土地增值转向资产增值。要实现资产增值，必然要求产业地产商破除地产运营的思维，以政府客户、企业客户为导向，做好园区运营全生命周期的打造，创新运营，形成园区运营的核心能力并实现复制和输出。
总而言之，产业园区进入了存量运营的时代，园区运营商唯有深耕产业，精细运营才能博得一番天地。
02园区运营≠园区服务
无论是外部环境变化，还是园区运营商自身发展需要，都要求园区运营商必须打好运营的牌。园区运营到底是什么？值得注意的是园区运营并不就等于园区服务，不是简单的物业服务或者提供代办工商税务登记、提供一个APP就能称为园区运营。
所谓的园区运营，实际上贯穿园区发展的全生命周期，实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务的全程管理和控制；始终围绕产业，以产业集聚、产业生态的打造为终极目标；不仅要为入驻企业提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当合伙人，与入驻企业共成长。
因而，园区运营必须前置，要早于物业载体建造，在选址、研发、规划、定位甚至顶层设计阶段就必须介入，而绝不是一个后期配套服务部门。如果一个运营者在后期介入，木已成舟，发现产品和产业是完全割裂开的，运营就真的只是园区物业服务了，毫无运营的意义。
而园区运营的最终目的是要通过全生命周期的运营创造最大化的价值。
首先是满足政府价值需求。对政府而言，发展园区的首要目的是履行经济职能，导入产业，产生税收，引进高端人才，实现地方经济的可持续发展。而园区的核心是产业，产业的基础是企业聚集，因而，满足产业企业的诉求，为产业企业创造最大化的价值，进而实现园区产业的发展，便是园区运营的核心使命。
而园区运营商必须认识到的是如今产业客户的价值需求除了最基本的载体和物业服务需求，更为真实的需求是经营诉求、管理效率诉求、低成本的融资诉求等更为贴合企业发展的需求。
因而，园区运营商要做的便是成为园区企业的事业合伙人，对园区所有企业经营状况进行充分了解，了解它的营运和上游需求、核心竞争力、和产品的市场方向，助推企业成长。另一个方面，围绕园区产业，将生态链做长，生态圈做广，全方位融入产业发展之中。
最后，园区运营商通过提供物理载体，构建含运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导等要素的平台或生态圈，搭建高效科学的运营体系，全方位、多层次的运营，从而提升园区资产价值，突破传统的盈利模式，实现企业自我价值的最大化。
道理很简单，但是不得不承认，园区运营涵盖专业领域非常广，涉及公共关系非常多，是一个周期相对长、复杂程度高的系统工程，而且效果也并不能立竿见影，需要认真、耐性与毅力，可以说园区运营是一个“细节工程”或者“良心工程”。