企业投资、搬迁或扩产不是一个简单的决策，如果经营条件不成熟，市场欠发达乃至能源、原材料或劳动力缺乏，企业无论如何都是不愿意搬走的，无论你怎么说服它都不会走，即便是企业想走，那也需要很长时间的准备、思考、选择。这就注定了产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的战略，这已经成为了行业内普遍面临的问题。为了完成招商任务指标，开发商用尽浑身解数，不惜一再降低入园门槛，但是园区的招商之路仍困难重重。
对于园区来说，招商是个永恒的课题；对于招商人员来说，招商更是横亘在他们心头的一根鱼刺。成也招商，败也招商。业绩显赫时，鲜衣怒马，谈笑间挥斥方遒；招商不利时，所有矛头直指招商部门，连“无法兑现的高额提成”都能作为攻击招商不力的最后一根稻草。
商不来，非招之罪
众所周知，产业园区的发展要靠企业买单，但是市场的容量终究是有限的。近几年，全国各地产业园区建设风生水起，各种同质化产业园多如过江之鲫，产业园区的供给远远超过了企业发展的需求，造成闲置是必然的结局。
当然，产业园区的供求失衡主要是结构性的失衡：一边是大量厂房面积找不到商家只能闲置，另一边却是大量商家无法找到适合的店址；一边是企业独栋的遍地开花，一边却在物态的档次和结构上与企业群体格格不入，致使企业依然感觉“不方便、不合适”。
事实上，“供求失衡”不是招商的个人能力能解决的，只能力求“趋利避害”。在园区开发时对产业定位和竞争情况进行细致的分析，或者在转型升级过程中慢慢去寻求与企业的契合。当然，也有“化被动为主动”的一招，就是等待——相信产业地产会的到来，任何一种产业形态的发展无不经历了漫长的养商期。不过，首先，园区开发商必须有足够的耐心、足够的资金、足够的“放长线养鱼”运营理念。
思维之殇，商难招
在园区项目规划、设计、招商、建设之前先要进行详尽的调研来明确园区的定位，这是产业园区开发的基本原则之一。
许多园区决策者不是不明白这一点，可在实际操作时却屡报侥幸心理，其根源往往还在开发商根深蒂固的“住宅思维”。当然，根深蒂固的还有住宅开发带来的赢利模式。住宅开发时，面积多做一点，就多卖一份钱。他们理所当然将这个公式应用在了产业园区开发上——好不容易拿到的块地，为什么不做大一点？让利润更厚些？
同样，在资金链的压力和“即时赢利”的思维主导下，即使是出租型物业，园区开发商往往也会追求高的租金回报。许多园区开发商的租金水准，不是按照市场同比条件来确定，而是根据自己的投资，加上确定的投资回报率，来倒推租金应该是多少。
然而，在产业园区遍地开花的今天，如果园区租金太高，企业是否能够承受？招商不是简单地把企业“圈”在一起，更重要的是留商、养商，只有让每个企业真正赚钱，园区开发商才能赚到钱，这是鱼和水的关系。
然而，很多园区运营者往往身不由己地陷入“想当然”的误区：市场定位过程中一味追求高档次；业态组合盲目求全；顽固追求高租金；重招商轻运营……在没有定位明确的情况下“拔苗助长”，一味追求招商的短、快、利，有这样的认知，要想让产业园区不空置也难。
画饼之策，商难招
为了吸引和鼓励企业入驻，园区向企业展示着一切具备诱惑力的画皮：政府将给予多少补贴的政策优惠，园区将为企业提供多少种类的企业服务……极尽蛊惑之能事。事实上，这些招数和套路在招商之初也确实带来了很好的效果，然而这往往是一把双刃剑，当双方合作愉快时，会给企业带来极大便利，一旦双方发生纠纷，解决起来将会极为困难。相信每个招商人员的初心一定是好的，对企业客户的宣传并没有违背园区的政策，但是这一切随着企业对园区的进一步实地考察或入驻之后，矛盾开始逐渐显露。
对于考察的企业来说，看不到落地的政策与服务，转身走人；对于已经入住的企业而言，所谓的政策和补贴，基本上轮不到自己；而园区承诺的6大综合服务、十大服务平台一直都在筹建中，根本看不到落实的希望，又或者正在落实，但距离自己所亟需服务仍相差甚远，导致产生极大的心理落差而迁址。
无论哪种情形，都会对园区招商、二次招商造成困扰，而造成这的根源就在于园区的画饼：对企业入驻园区的政策之画饼，对园区为企业提供的服务之画饼。
画饼之策，让夹在园区和企业之间的招商人员很受伤。一位招商人员的吐槽很具代表性，“招商之初，我们所掌握到园区的相关政策和服务就是如此，绝对没有向企业作虚假宣传的意思。但是因为园区很多服务都没实践到位，企业都指责我们当初变相欺骗他们，现在都不待见我们。有时候在园区见到企业老总，都不好意思跟人打招呼，更别提续约的事情了。”
人才掣肘，商难招
然而，专业人才和团队的培养绝非一朝一夕之事，所以，园区开发商必须要有人才培养和挽留人才的整套成熟机制，如若不然，顺势时一切都很美好，掩盖了所有矛盾与分歧；而逆势时，人才难留，凑齐一个招商团队都成问题，还谈什么园区招商呢！
专业的招商团队正是优质园区不断发展进步的前提。优质园区的招商团队秉持着降低客户成本，实现客户梦想的招商理念为园区旗下园区引入大量优质企业，为园区行稳致远做出巨大贡献。