土地一级开发市场，很长一段时间，基本由政府垄断。直到近几年，在政策的引导下，一些政府逐渐开始委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体，这让许多产业地产商看到了商机。民营企业介入一级开发到底有多少可能性？一般来说，土地的一级开发有两种模式，即政府全权运作型和企业运作型。

       政府主导型的土地一级开发主要分为三类：

       1、政府下属的土地储备中心作为土地一级开发的单一主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。

       2、政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。

       3、对于部分具备条件的国有工业用地而言，可由原用工厂者主导组织进行融资、规划、搬迁及市政配套设施建设等土地平整工作，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”后直接入市交易。

       但有许多财力弱势的县市无法在短时间内筹措足够资金进行一级开发，这时候，社会资本便逐渐进场了。

       最开始，对于一些实力欠缺、或是技术能力有限的一级开发企业，主要是以“投资参与项目”为主，规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理及土地整理实施工作等还是由政府来完成，企业只负责投钱。企业的介入（尤其是外部资金的介入，极大的缓解了政府土地收储环节的资金压力），提升土地收储的速度及规模，进而增加土地出让金的收入，减少了政府的财政压力。

       对于综合实力较强的企业，政府会将土地的前期规划、整体整理、投资建设、招商运营全部打包给企业。企业自行完成土地一级开发整理，并在整理的土地上进行二级开发业务，政府通过土地出让收入及入驻企业的税收给予资金返还，俗称政府主导的一二级联动的土地开发模式。

       这种模式最大限度地减轻了政府的压力，政府无资金投入，也无需兜底，没有任务财政压力，而且地方就业、产业结构、环保事业这些也基本可以得到保障。当然，对于政府而言，缺点就是财政收入会减少，城市整体规划也难以把控。

       不过，即便是政府主导下的一二级联动开发，一般民营企业想参与也难度颇大。对于民营企业来说，参与一级开发，首先就面临着巨大的资本压力。

       民营企业的融资很难。一级开发贷款有很多条件限制，首先是各项规划的完善，其次是担保，抵押，或者股权质押等调节支持。在这些都具备的条件下，一般银行最高能做到70%。但尚未开发的“生地”，没有土地证，不能做抵押使用，如果没有其他的“熟地”做抵押，银行是不会做的；而政府也不敢拿其信用开玩笑，一般不会为企业进行财政担保。

       另一方面，对于这种还款来源不明确、土地规模和指标获取存疑、能否顺利招拍挂尚未可知的项目，从信托和基金的角度，对于潜在的“高风险”也是慎之又慎；况且信贷成本较高，项目回款又慢，企业是否能拖得足够久，也是个问题。

       第二，与二级土地市场相比，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作很不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，具有较大不确定性。

       第三，一级开发土地名为招拍挂，但大部分土地在拍之前基本就被“内定”。名义上大家都可以参与，但政府会提前设置许多苛刻的条件，在确保合法合规的框架内，保证某家企业拿到地，其他竞争者只能“望地兴叹”。

       况且，一级土地开发市场，可以让社会资本参与进来的项目，必定是政府没有足够资金自己完成的项目，极有可能是综合条件较差、风险较高的项目。许多三四线城市，工业用地价格倒挂已经不是什么秘密，这种贴钱的项目自然收益也好不到哪里去。对于想参与土地一级开发的企业来讲，风险巨大。

       所以，民企参与一级开发，至少在当前环境下是不成熟的。而对于已经在参与一级开发的企业，想要降低风险，最重要的要做好规划。土地的特征是其一旦开发后，短期内不可能复原，规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。

       开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本，增加土地价值，而且还可以有效控制市政基础设施投资，通过优化土地利用性质和开发强度，提高土地价值，促进土地上市交易，同时也能提高对于二级开发商的吸引力。

       对于开发企业而言，土地价值的提升也有助于进一步提高企业的开发盈利水平，为企业的后续经营和业务开展打下良好的基础。