客户少、人才缺、政策不稳定性
招商之难在于目标客群少、招商人才紧缺、招商周期长。
(1)目标客户少
产业地产的目标客户是中小型企业，对于绝大多数产业地产来说是工业型企业。根据地方经济发展的不同，中小型工业企业的数量会有较大差别。一般来说中小企业的数量远小于当地城市居民的数量。以重庆市为例,2016年全市常住人口达到30484万人，而当年中小企业的数量为67万户，约为人口的22%。
且这67万户中除工业企业外，还包含现代服务企业、个体商户等，而这些企业只有在投资新办、增产扩容、增设分厂、战略性搬迁和政策牵引等情况下才会考虑购买/租用新的厂房。
(2)招商人才紧缺
产业地产的目标客户为企业，而且一般选择决策的都是企业的实际负责人。因此，招商人员需要实际接触企业负责人。此外，产业地产项目的招商一般需要商人员走出去，主动拜访潜在的目标客户。这两点都对产业地产招商人员的素质提出了很高的要求。此外，很多招商人员都是从住宅、商业地产转型过来，而实际两者差距较大。
(3)政策不稳定性
产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。然而，因其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，所以对于行业来说属于系统性风险。
产业服务并不像想象的容易，园区运营分为三个层次：
一是基础服务，如水、电网络基础设施建设及服务，保安管理，消防管理等；
二是增值服务如政务服务、金融服务、法律服务；
三是产业服务，比如中城新产业的动物实验室。做园区运营，基础服务自不提，增值服务有明显的规模效应，对一般的中小型开发运营商而言，增值服务往往只限于帮企业做招聘会、统采统购等价值含量低的业务。
做运营核心是帮助企业创造价值，也就是做产业服务。产业服务一般体现在四个方面：资本、技术、人才、市场。听闻某个园区为了吸引企业，帮助企业做市场，及向企业下订单然后租赁出去，然而大量订单对资金提出了很高的要求，而租赁的方式资金回收期较为缓慢，这便引发了很大的矛盾。
另外如中城新产业的动物实验室，对技术和资金都有较高的要求，否则也不会成为众多中小企业的痛点了。因此，不只是发现痛点，关键是需要足够的实力解决相关问题。另外园区常提的产业聚集纵使能帮助园区内的企业解决技术、市场等问题，但产业聚集本身就是巨大的难题。
盈利难：租售平衡能走多远?
由于产业地产本身的特性，单纯的“建设-持有-运营”走不通，因为产业地产资金沉淀两大，周期长，单靠持有运营毕竟面临严重的财务问题，甚至出现现金流断裂、难以为继的问题。其算账逻辑便转向(1)“产住平衡”：销售收入覆盖开发成本、运营收入覆盖运营成本、财务成本；(2)租售并举，以售养租：目前大都依靠于此。
然而，今年5月23日，北京市住建委连发216号、217号两份文件，完善了已建成研发、工业项目的转让管理，并进一步明确了研发、工业等产业项目的审核部门、审核标准和审核时限。业内人士普遍认为，两份文件带来的变化料将深刻影响北京产业地产的未来发展，北京产业地产或迎来“持有时代”。考虑到北京的示范效应，预计很快将有更多一二线城市跟进，产业地产从原先开发模式走向运营模式。
在运营模式下，依靠产业服务难以走通，因为产业的服务是一个低频个性化的服务，不是标准产品，本身很难盈利。产业地产商为了生存，要么寻找长周期、低成本的资本，要么寻求产业投资。然而，国外长周期、低成本资本难以引入，国内机制又不成熟，而产业投资是一件专业度非常高的事，且从投资到退出周期也较长、不确定性高，因此两条路对产业地产开发运营商来讲都是巨大的挑战。
异地复制难：不能复制的区域特征
做产业地产的是研究生，那么，在产业地产领域做区域开发异地复制是博士后。区域开发异地复制可以说是产业园区领域的最高难度了。诸多传统民营园区在发展过程中，都能拿出标志性的成功项目，但是局限于项目区位、区域经济发展特殊时期等特殊外部因素影响，推动整个项目走向成功。
这类项目的成功存在一定的偶然性，特殊性，难以进行异地复制。因为产业地产对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高，任何一个因子的不协同都会导致功亏一篑，特殊的天时地利人和可能让园区成功，但世易时移，任何想原封不动地在另一个城市复制这种成功都是妄想。
以产业链成功的，会面临产业集聚困难和产业环境不佳的矛盾；以销售成功的，会面临分割政策不同的矛盾；以卖地成功的，会面临土地分成违法和指标匮乏的矛盾；以招商服务成功的，会面临区域歧视和政府违约成本的矛盾。
例如某企业号称自己是某国家级科技园区的建设者，地方政府对其青眼有加，该企业借着异地复制“国家级科技园区”的名号，很多二三线城市大肆圈地。然而园区建起来之后政府才发现，该企业只能盘活当地的一些存量，根本不可能造起一座本土版的“国家级高科技园区。园区的成功，不等于模式的成功，在企业对外扩张时，既往的经验可以借鉴，过往的成功却在区域差异性的矛盾干扰因素下无法顺利复制。