与产业地产擦肩而过，你将损失下一个十年。目前超半数百强房企涉足产业地产印证了产业地产的重要性。但不可忽视的是，产业地产之难度非常之高，有句话很形象的说明了产业地产之难：“如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生,做产业地产的是研究生。

供需：行业成长与企业成长错配

(1)供需错配下的机会与难点

       “产业地产从大概出现的第一天就是供过于求，因为每个地方政府自己在做。

       每个地产政府是最大的开发商，自己在做产业园区。”另外，近年来，我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮，对产业地产的需求度降低。虽然总体上说供过于求，但内在结构上存在失衡，实际表现就是产业地产市场产品同质化严重，大量厂房闲置与大量企业无法找到合适的园区。

       对开发商而言，这种结构失衡带来了机遇，但厂房闲置也意味着开发运营商需要真正的深入产业，挖掘企业真实需求。

(2)园区开发运营商增长速度与目标客户(企业)增长速率不匹配

       产业地产资金需求量大，往往需要借助外来资本，这些投资者往往对公司业绩上涨有诉求，叠加高成本融资驱动导致企业不得不“跑马圈地”，随后又不得不面对厂房去化率难题；但另一方面，相比于1—3年的产业载体供给周期，实体产业客户往往需要8—10年的成长周期，这种企业增长速度和目标客户增长速度的矛盾难以调和。

业务环节上难点

       二线土地供给紧缺，三四线产业基础薄弱。好做的难拿地，拿地的太难做。

       选址有三个层次，一是选区域，对产业地产商而言，这个区域不是地理上的华南、华北，而是环渤海、长三角等城市圈；二是选城市，比如一、二线还是三四线；三是选区位，比如城郊、城市副中心、老城中心等等。对产业地产上而言，区域上多定位城市圈，区位上则根据产品定位，类似总部综合体适合于新区副中心、老城中心，标准厂房则适合于郊区。在城市选择上是产业地产商不得不面对的难题。

       从盈利角度、难易角度出发，一线城市、新一线城市是最好的选择，因为产业基础雄厚，城市资源禀赋也较好。但拿地比较难，政府要求特别高。在强二线或其他省份城市就开始难做起来，但根据资源禀赋，有选择的进入仍有机会。在三四线城市虽然缺乏竞争者，土地获取便利，但由于产业基础薄弱，很难做起来。

渠道受限、期限错配

       融资主要有四个层面：融资渠道、融资规模、融资成本、融资期限。

(1)融资渠道不完善

       从融资渠道来讲，产业地产商已经发展出了众多的融资模式，典型如华夏幸福，近五年涉及20多种融资方式。但国内金融市场相关制度与法律法规仍存在部分空白，这使得发达国家成熟的产业地产融资渠道与操作模式在国内并不常见，其中包括预存托凭证(CDR)、夹层贷款等成熟程度远低于市场需求。

(2)融资期限不匹配

       不过总体而言，产业地产融资方式基本以债权为主，而作为最大的债权人——银行，为了控制不良贷款率，对产业地产企业批准的开发项目贷款以短期贷款为多，长期贷款相对于整体的开发成本还存在相当大的缺口，且到期后必将面对一次性还本付息的压力。

       而产业园区开发和运营期均比较长，回本时间短一点3~5年，长一点8~10年甚至更长，加之园区资产整体变现能力差，需要的是长期廉价的资金支持。进而导致贷款给出期限与产业地产贷款需求的期限存在不匹配。

缺乏适配根源于没有深入产业

       目前市场上并不缺乏厂房，缺乏的是适合于企业需要的。不能做企业需要的厂房，很大概率面临有效需求不足的困境。很多企业转型做产业地产的时候，仍然沿用原来的模式，只是经过大概的调研，自己确定一个方向，以为这样修好园区之后，就可以像卖住宅那样卖出去或找到租户，却不知这样的想法并不落地。

       人们对住宅的需求许多时候大同小异，而不同产业对园区的需求，是完全不同的。如果前期定位产品的时候，不能确定入驻方，仅仅做概念、找噱头，比较代表性的是“电商产业园”、“文化产业园”，最终很可能自食恶果。

       例如某公司，曾是中部省会城市一家非常优秀的住宅开发商，偶然机会在紧挨机场的临空港区跟政府谈下了一块非常不错的地，按照传统房地产思维，地段和既有经验都支撑这个园区的开发。于是该公司聘请了来自欧美的大牌设计公司和代理行，做了一个异常高大上的产业园区，几乎把身家砸进去，前期80万平米建设起来才发现，有效需求不足，连一平米都卖不出去，最终企业资金链拖垮。