产业地产是工业地产的升级与换代。对于政府而言，产业地产提供了一种高效利用平台，既能实现经济发展又能高效利用土地资源；对于企业而言，产业地产为企业提供了一个日益优越的成长环境，契合了企业提高核心竞争力的需要。进入2010年后，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

        本篇从产业地产的概念入手，简述了产业地产的发展历程，运营过程，三大主要形式，产业地产四大发展趋势；最后，以两个分析案例和一个筹划案例重点阐述了产业地产涉税特征和筹划方略。

一、产业地产的概念

1、什么是产业地产

        产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。

2、发展历程

        （1）2000年之前，大多采取私下买卖土地，建厂房出租出售进行开发，发展为租赁地产。

        （2）进入21世纪，由企业自建园区发展为工业产业。

        （3）进入2010年，以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级，发展为产业地产。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。

3、运营过程

        产业地产的运营涵盖从前期拿地到后期产业运作、产业服务平台落地的全流程，产业地产商通过产业运营和多元化产业服务获取持续增长的收益。

4、三大主要形式

        产业新城：产业新城通常面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城融合”。

        产业综合体：产业综合体面积相对较小，是指某特定区位上，打造集总部楼宇、标准厂房、公寓、商业等配套齐全的产业发展载体,并建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外部规模经济,提高整体活动的经济效率。

        产业小镇：近年来，中国产业小镇空心化现状受国家关注，产业小镇即是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合，规划要充分考虑生态、生产、生活。

二、产业地产发展趋势

        趋势1：龙头房企纷纷向产业地产进军

        趋势2：产业地产商开始全国复制，扩张规模

        趋势3：制造企业、电商向产业地产延伸

        趋势4：金融资本开始青睐产业地产

        国内龙头地产企业纷纷涉足产业地产，并成立了专门的机构，以谋求新的利润增长点，为未来公司整体转型升级进行探索。依靠众多的资源优势，凭借自身的品牌资源，越来越多的产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。