2019，我国的产业园区发展依然如火如荼。但在行业和市场的跌宕与调整中，产业园区悄然发生着一场多维度、多层次的变革，鼓角争鸣之中，如何能用一种谋势、谋局的宏大视野与长远眼光去运营产业园，如何淬炼自身的竞争利器，真正踏踏实实将自身的模式与竞争力做强、做实、做透，无疑能够在中国产业与园区变革洪流中获取重要的一席之地。

       我国园区发展40年来，群雄逐鹿、百家争鸣、各有千秋，总结下来，我国园区大致可以分为6个不同等级，我们一起来看看~

初级园区

       初级园区开发商招商运营的主要收入来源，前期是物业服务费用、租金，后期是广告运营收益。招商不限种类行业、规模、只求招来进驻即可，忽视了产业聚集效应和未来长远打算，缺乏后期获益的来源。这是很多传统老旧的工业园的常态。

       入驻此类园区的一般是所谓轻资产的电商、微小企业，产业门槛几乎无，只要不是违法经营，不会影响其他入驻企业的利益或影响园区的安全即可。当然一分钱办一分事，缺乏配套公共设施和服务娱乐设施，固化为单纯工作上班场所，生活工作配套严重不足，运营基本无，商业业态基本无。

       与其他工业园、办公商业写字楼同质化严重，竞争力缺乏，租金取胜仅仅依赖租金优势吸引客户入住。最后，若企业自身效应不好，损失也不过是装修费用，成本低廉，很多业者基本都是属于二房东性质，实在不行再次流转走人。地理位置基本都是原本工业区或偏僻的区域。获益的方式主要是较为稳定的租金。

中级园区

       中级园区招商同样荤素不忌，产业类型不忌、产业规模等限制门槛几乎没有，建筑为单纯的普通写字楼，但是办公业态较为高端，也提供一些基础的公共配套服务。

       这些办公写字楼不同于低端园区的简单厂房装修而成，从建筑形态上已经在规划设计、建筑方案设计角度更偏向正规商业写字楼；同时，地理区位也偏向市区的较偏僻中心位置，或城郊中心位置。

       然而这些写字楼同质化也十分严重，业主对招商运营没有明确的认识，以商业业态为主，对产业没有任何门槛（除了某些特定的电子城之类），幼儿娱乐、青少年培训、餐饮等纷纷进驻其中，一般也有自己的停车场。获益的方式主要还是租金，物业管理费及一些停车场收费之类。

高级园区

       这类玩法已经开始有一些产业的门槛要求了，招商引资这块不再饥不择食。但是普遍门槛也较低，大多数是一些咨询服务公司为主，研发机构很少，但也产生了一定产业集聚效应，提供较为齐全的生活工作配套。所在的地理区位一般为市区的重点区域或次中心为主，项目规划设计建筑方案已经是高端的办公写字楼。开发商为利用产业规模优势，采取组团模式，向政府争取一些优惠的产业政策，为各个产业方申请优惠政策。

       与地方政府合作行政服务大厅，共同集中为众多小微企业共同同质化需求，集中为小微企业一揽子解决招聘、税务、行政等一系列纷繁杂乱的工作，节省小微企业成本。

       这个阶段的园区开发商招商是一般的企业，对企业的种类、规模有一定的要求，但是对产业的趋势脉络发展及产业聚集特性不了解。一般而言，越是相关联的产业聚集在一起，越能发挥产业集聚效应，越能相互带动发展。

超高级园区

       这类园区，对产业已经有较高的门槛。园区开发商聚集金融机构、产业链相关配套为企业解决投融资及担保服务、共同实验室、代为招聘、代办申请优惠政策、良好的公共配套、企业交流合作平台、同一个企业管理软件等，提供财务资助、市场推广、协助各地合作伙伴、上市孵化、风险投资、入股入驻企业等，与产业企业获得共同成长的收入。

       解决满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等各环节需求、满足企业员工居住、生活、工作、娱乐需求，政府也获得提升本地产值税收、市民就业、完善公共服务、城市形象、领导政绩等需求。

       这个阶段的园区开发商招商已经有意识到产业集聚的效应，入驻产业的关联度已经较高，相互带动发展能力较高，在产业业内具有一定的影响，足够令当地政府针对性的制定一些产业优惠政策。但对产业发展趋势，产业动态掌握不够明晰，很难与产业企业共同成长，从产业企业成长中获益。