当社会资本不断涌入房地产寻求避险时，一些房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，尤其是2016年以来，各类资本进入产业地产趋势明显加快。

       从2014年底中央提出“大众创业、万众创新”以来，国务院累计发布多个相关实施和落实意见，这一政策意在助力产业转型升级和振兴实体经济，作为产业重要载体的产业地产也被业内普遍看作一个重要的风口。

       不过在当前实体经济相对不景气的背景下，大量资本涌入产业地产，一定程度上也造成产业主体与产业地产载体不匹配，一位产业园区负责人所言“实体经济不好，产业地产能好到哪里去？”但另一方面，资本在实体经济下滑阶段涌入，同样意味着产业地产这一价值洼地将被重新挖掘。

为什么进入产业地产？

       当前一二线城市房价快速上涨和政府控制土地供应数量，引发土地价格不断上涨；三四线城市依旧在去库存道路上苦苦挣扎，房地产企业进入新一轮洗牌。传统开发商大举进入产业地产，与当前商住领域不断上涨的土地价格有关。

       越来越高的土地价格，再加上政府要求越来越高，如要求为住宅项目配建一定比例的保障房或公建项目，或要求开发商自持一定比例的商业项目，使得一些传统房企拿地难度加大。对一些资金实力稍逊的房企尤其是区域性房企而言，由于无力争抢地王，正面临着出局的威胁，而获取相对廉价的土地或者转型成为唯一重生的机会。不仅中小房企纷纷酝酿转型，甚至连一线房企也开始转型之路，打着产业园区、产城融合旗号来获取土地通行证更容易些。

       对于工业、物流仓储用地是否可以销售，各地政府政策并不统一，比如北京原则上不允许分割出售，通常需要市长办公会议特批后才能分割销售，而河北等地则可以分割出售并办理独立产权证。

       在通常情况下，产业地产回报周期至少需要5到8年甚至更长时间，对于开发商而言，不仅在开发过程中需要投入大量资金，建成运营过程中，仍需要不断投入资金，这种投入大、回报周期长模式多数企业难以承受。

       为了解决这一难题，一些产业地产开发商以降低自持比例、增加销售比例来回笼资金；也有一些企业通过与政府谈判获得一定可供销售的住宅用地。

       这两种模式是当前产业地产较为通行的做法。正是基于这一现状，一些开发商开始转战获取土地相对容易且低价较为便宜的产业地产。

       如果说房地产企业进入产业地产是为了业务转型和便于获取土地，那么制造业进入产业地产原因更为复杂，主营业务利润萎缩是制造业企业进入产业地产的一个重要原因。

       此外，制造企业进入产业地产可以与自身产业形成协同效应，促进创新产业发展。同时，还有一个重要原因是制造业企业前期积累了大量工业用地，通过开发产业地产可以提升土地价值和更新。制造业这种需求，形成了传统房地产企业与产业地产商进行联营的趋势。

       而金融资本进入产业地产更多是一种投资需要，在目前经济形势下，房地产成为金融资本避险的一个重要载体，产业地产只是其中一个领域。不过，也有部分金融资本进入产业地产是一种业务布局，以便与主业形成协同发展效应。

风口与风险

       早期的产业地产主要由政府方面投资、开发和运营，但是由于政府职能、经验和融资短板等方面的原因，一些地方政府把这部分职能剥离形成专业园区开发企业，随后，逐渐有社会资本开始参与政府园区项目开发，并催生出产业地产这一行业。

       但截至目前，产业地产发展并不尽如人意。在中国产业地产30强发布会上，在问到产业地产最大痛点是什么的时候？其中表示，进入产业地产就是最大的痛点，从上世纪80年代诞生工业地产至今，能够进入前列的企业屈指可数。

       随着越来越多企业和资本涌入这一行业，尤其是2016年以来，产业地产蓝海正在逐渐向红海转变，与所有旅游地产、养老地产等概念型主题地产一样，产业地产自身也面临着重重困境，更多的是看起来很美、吃起来苦涩。

       产业地产商缺乏清晰的商业模式和财务模型。产业就是产业，地产就是地产，人才模式是不兼容的，产业地产本质应该是产业，地产只是形式，但截至目前，业内并没有找到一个很好的结合模式。一个产业地产项目自持还是销售，业界也有不同看法，自持好处是能够完全掌握一个项目主动权，弊端是资金链会面临着严重的考验；销售的话可以快速回笼资金，但有可能在产业聚集效应形成和后续升级改造过程中存在难题。

       从产业地产商业逻辑而言，应该做持有型，一旦销售出去了，很难做好，但由于受制于现金流难题，以地产思维做产业地产行不通，归结起来就是产业地产商业模式、财务模型和产业发展生态链之间存在不匹配关系。

       如今，越来越多的人进入产业地产领域，但与传统房地产相比，产业地产运营更复杂，如何精准把握两者之间的异同，才是最重要的课题。