随着园区开发越来越精细化、专业化，业态定位成为开发策划的重要内容。标准化厂房、产业综合体、企业孵化器、企业加速器、工业邻里中心、交易市场等都属于功能业态的具体表现形式，它们都有一个共同特点，就是在一定程度上可以进行模块化组织和标准化生产，具有一定的可复制性。

       产业园区开发的业态选择需要考虑可行性，根据我们的研究，产业园区规划过程中的业态定位，大多要基于已有的业态单体进行组合创新。高层办公、多层办公、独栋总部、标准厂房、商务酒店、商务会所、人才公寓、员工宿舍等业态单体如同一块块积木，业态组合创新的过程就是“搭积木”的过程。在具体的开发策划研究中可以根据以下几个维度思考园区的业态组合。

业态组合创新示意图

1. 参考企业需求

       企业是产业园区的主要目标客户，不同类型的产业甚至不同类型的细分产业的企业对园区物业载体的需求会有很大差异，如以现代服务业、文化创意产业为主导产业的园区选择LOFT、SOHO等业态风格可能更能满足客户需求，科技型创业企业则更偏好孵化器、加速器，流通型企业对交易市场等业态情有独钟，轻制造企业更有意愿选择多层标准化厂房等等，因此园区在选择业态组合时一定要有明确的主导产业定位，并深入研究企业对业态的需求。

2. 参考周边竞争

       市场化的产业园区在研究目标客户需求的同时，也要掌握周边园区的业态风格，了解市场竞争情况，做到“知己知彼”。园区业态既不能因有市场需求而盲目定位，也不能因有市场竞争而规避定位，它必须建立在综合了解市场供求的基础之上，选择具有平衡性、独特性的业态组合。

3. 参考规划控制

       园区的开发，尤其是小园区的开发，大都是建立在已成型的土地利用规划、控制性详细规划或修建性详细规划的基础之上，因此，在研究园区的业态定位时，必须考虑上位规划对园区土地在性质、容积率、开发强度、建筑高度等方面的控制，在违背上位规划的前提下，纵然再具有创新性的业态组合也几乎没有落地的可能。

       当前园区功能与服务日益受到园区开发商的重视，平台类项目成为园区开发策划的点睛之笔。在开发策划研究实践中，不乏标新立异、夺人眼球的项目被推出，但由于种种原因，这些项目与现实差距甚远，往往难以落地。其实对于产业园区而言，项目功能属性和收益属性远比项目创新属性重要，因此只有保证项目的功能性与收益性，项目才有落地可能，而有效的市场需求和明确的投资主体是影响项目能否落地的关键。

1. 有效的市场需求

       需求决定供给，对于项目策划也不例外，一个具有可落地性的项目必然有有效的市场需求作为支撑。这种需求可能来自于现在，也可能来自于未来；可能来自于园区内部，也可能来自于园区外部；可能来自于园区的企业，也可能来自于企业中的人；可能是生产性服务需求，也可能是生活性服务需求……

2. 明确的投资主体

       项目建设必须有资金作保证，因此明确的投资主体是支撑项目落地的另一因素。项目投资主体包括政府机构和市场化机构两种，政府投资建设的项目一般要具有较大的社会公益性，企业投资建设的项目则更注重其经济性，因此，在项目设置时应首先厘清所设项目的属性以有针对性的明确投资主体。

       与传统的以产业聚集带动区域经济，以财政收入、土地溢价收益弥补园区亏损的园区发展模式不同，现代产业园区的收益大都来自于园区本身，随着大量市场化机构涉足园区开发领域，商业利益最大化成为园区开发策划的工作重点。其中合理设计盈利模式、科学评估资金投入、准确评价财务收益是保证收益最大化的基础性工作。

1. 合理设计盈利模式

       现实中，园区开发商可以通过销售产品、出租物业、集成服务、资本运作等方式回收资金，也可以通过固定收益模式、利润分成模式、土地补偿模式、配套经营补偿模式等实现盈利，在开发策划实践中，可通过分析园区开发商的综合能力、战略目标、与政府关系等方面，合理设计盈利模式。

2. 科学评估资金投入

       投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对园区开发的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计，是正确评价园区投资合理性，分析投资效益，为园区开发决策提供依据的基础，也是园区开发策划的重要环节。投资估算可能包括土地一级开发估算、土地二级开发估算、项目经营估算等方面，需综合考虑业态体量、档次、风格、土地价格、劳务成本、物价水平等多重因素。

3. 准确评价财务收益

       财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟开发园区的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性。财务评价是在确定的建设方案、投资方案和融资方案的基础上进行的财务专项分析。