二、产业园区的转型升级
在新的经济环境和市场背景下，产业园区的转型升级主要有以下八条路径和趋势：
1.产业集群化
传统园区面面俱到的“混搭式”产业定位模式亟待转变，专业特色园区将成为重要发展趋势。其核心是，深入挖掘园区自身独有的个性和特色，确立与众不同的发展定位。在产业定位方面，差异化表现为“产业聚焦”，围绕1-2个核心产业深耕细作，垂直构建完善的上下游产业链条，以“链条优势”打造有特色的细分产业集群，可更有效地链接全球资源，凸显产业园区个性，并形成持续竞争力。
2.产城模式综合化
产城融合是产业园区的核心发展趋势。从原先单一产业功能出发，以打造产城综合体的模式，逐步叠加复合性的城市功能进入园区，例如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能，推动产业园区综合性的城市节点转型，构建产业、人气、城市化水平良性循环。
产城融合的核心内涵是形成互动、分享、高效的园区整体环境，并服务于“人”。园区的核心主体是在此工作的企业管理者及员工，未来的产业园区或将更多关注作为“人”本身的精神需求，通过匹配多元化、人性化的功能要素，逐步进化到生活方式的打造层面。一个具有鲜明“生活方式”的园区，无疑将在激烈的竞争格局中占据先机。
3.园区服务多样化
随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。
这些专业化中介服务机构的代表是以科技成果转化、公共实验室为主的科技创新服务机构;以人才就业、招聘、培训、高端人才引进为主的人力资源服务机构;以创业投资、融资中介为主的金融服务机构;以企业宣传、推广为主的商务服务机构;以财务、法律、管理咨询为主的专业服务机构等。
4.产业组织互联网化
在工业互联网的冲击下，未来的产业组织形式将发生剧烈变革，首先是大企业越来越大且会呈现大批量定制的特点，小企业越来越小，重点聚焦于某一领域的研发设计及供应链组织，大小企业呈现相互依托、相互竞争的特点。企业联合可以组建产业创新联盟，形成以龙头企业与中小企业共同参与、上下游企业联动的合作模式。
基于互联网+技术的发展，实现了产业价值链的进一步分解和重新组合，衍生了平台经济、产业众筹、众包等新的模式。比如海尔通过互联网+变革，实现了海尔产业资源(工业设计、采购、销售渠道、物流、仓储)、互联网金融资源 (融资租赁、小额贷款)、工业设计、研发制造等资源的对接;比如小米专注于设计和营销，通过小米生态链平台，在多个消费电子领域取得了突破发展。
传统工业园区应充分利用原来积累的产业资源，包括不同企业的产品研发系统、检验检测设备、数控设备等，搭建联合的产业服务平台，实现优势互补。这里面也可以将园区外面的产业资源整合进来，打造基于互联网+的产业生态圈。
5.开发主体市场化
产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。随着政策逐步收紧，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱。以华夏幸福、联东U谷为代表的专业化园区开发公司的规模、实力、品牌及专业化效应逐步显现，在园区开发中将占据越来越重要的地位。
6.招商体系专业化
随着园区产业定位不断聚焦，对招商队伍和招商人员的专业素质要求越来越高，传统的“全员招商”、“三同招商”已经难以适应形势的变化。园区招商工作要以专业化的园区规划为指导，以产业链招商为导向，差异化组合招商模式，综合线上线下资源平台，形成以“四化”为代表的专业化招商体系。
一是目标定位专业化。变“招商引资”为“招商选资”，按照细分产业发展重点、目标区域、企业规模等维度对目标企业进行筛选；
二是招商组织专业化。要求园区组建专业化的招商队伍，招商人员对园区的产业定位、园区产品及各方面要素配置情况了如指掌；
三是招商渠道专业化。要对传播渠道进行系统调研，针对园区特点选择合适的招商传播渠道；
四是招商服务专业化。要建立以投资者为导向的全程服务体系，负责企业入园前、入园中、入园后全程的政府衔接、协调工作。
7.产业高端化
没有夕阳的产业，只有夕阳的企业。打造高端产品是每个传统工业园区优先要考虑的路径。通过对园区企业的筛查，总是会发现有潜力的企业或是有梦想的团队，然后以大力度支持其升级产品技术、品牌服务，或者促进其兼并重组。在原有产业基础上，分析现有产业链的高端方向或拓展方向，可以有选择地促进企业裂变、培育关键环节、提升产业链位置，向价值链高端靠拢。
8.盈利模式多元化
传统的产业园区，盈利主要来源于售房、租房和物业服务收入。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，廉价甚至是免费提供成为趋势。相应的，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是成为一家人。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。