2018年11月，习近平在上海宣布将设立科创板并试点注册制，科创热开始发酵。作为科技创新产业的主要聚集区和重要承载体，全国各地的科技园区承担着区域经济转型升级和新动能打造的重要使命，随着科技园区行业从开发主导进入运营为王时代，园区运营体系效率成为科技园区竞争的关键，即园区运营的四化建设。

       从一个科技园区的运营逻辑来看，园区运营服务体系的建设大致分为三个层级：以物业服务为基础的保障服务，以人和企业粘性为核心的增值服务，以产业集群化生态化为方向的创新服务，归结为科技园区运营服务的四化建设，具体如下：

物业服务标准化

       一个科技园区刚投入运营，随着客户的陆续入住，首先要保证的就是办公空间和配套设施等资产的正常使用，资产是载体。物业服务是园区运营的基础，基于住宅、商办等物业市场的成熟经验，绝大多数科技园区的物业服务目前已进入标准化阶段，并逐步借助移动互联网、人工智能、大数据等技术工具探索延伸向智慧园区运营体系建设。

生活服务场景化

       在科技创新领域，人才是最核心的创新资源，留住了人才，也就留住了创新企业。当前科技园区已成为科创人才重要的工作场所和第二生活空间。以满足人的餐饮、购物、娱乐、社交、健身、教育、住宿、成长等需求为出发点，打造场景化的生活空间成为园区提升客户满意度、建立客户粘性的重要内容和园区运营服务升级的趋势之一，这一运营领域在大部分科技园区还处于点式发展的起步阶段。

企业服务平台化

       随着园区招商入驻企业的增加，围绕企业发展的共性需求建立一站式的企业服务平台成为园区运营服务的重点，其关键是搭建平台、对接资源，通过整合内外部政策、人才、金融、资讯、财税、法务、营销等专业服务资源，推动企业发展壮大，同时，针对不同成长阶段的企业个性化需求，成立专门的孵化器、加速器，助力园区内企业成长壮大。

产业服务生态化

       如果说企业服务类似于幼儿园、小学、中学阶段的教育，帮助企业成长壮大，那么产业服务则是专业化的大学教育，也是园区运营的高级阶段，通过构建产业生态系统，推动产业结构优化和总体效率提升。这一时期园区运营的重点在于四个方面：一是沿着产业价值链关键环节丰富产业生态，引领产业发展，培育产业龙头／引擎企业、赋能产业黑马，巩固基石企业等；二是打造产业中台，共建技术产业化等产业发展关键性的功能平台和组织，解决产业发展的关键痛点，提升产业效率；三是深耕产业土壤，为产业创新创业和发展提供人才、资金、政策、技术、市场等基础性的水分、空气和养料；四是以产业链为纽带，链接全球各地相关产业链环节的产业园区和价值资源，以产业服务推动区域协同和产业转型升级。

       综上，如果说物业服务是科技园区运营的第一级火箭，保障资产收益，生活服务和企业服务是园区运营的第二级火箭，为资产增值的同时将服务领域拓展到了创新人才和科创企业，那么作为第三级火箭的产业服务则完全突破了园区物理的边界，为园区运营打开了全新的空间。现实中具体园区的运营模式基本不是这种线性的逻辑，而是这三条逻辑主线在具体时空上的耦合。