创时代虽初来驾到，但却已对传统的房地产业产生不小的冲击，以科创概念拿地的项目为数众多，包括top级企业在内的众多公司都把科创当作转型的新航向，重金投入，势在必得。最近一段时间与很多业内企业家、项目操盘手和产业研究者们也多有关于科创时代房地产何去何从的讨论，归纳起来化作以下三问，自问自答，算是对未来的一种猜想。

第一问：科创指数调布局？

       众所周知，在不同时代，不同社会资源对经济的贡献是不一样的，对社会资本的吸引力也有云泥之别，这最终会影响对资金走向高度敏感的房地产市场。本世纪初的前十年，中国社会处于以自然资源为核心的要素驱动时代，在中国制造高歌猛进的背后是产能的不断扩张和对各种工业原材料的巨量消耗。国际大宗商品在中国需求下价格不断上涨，资源富集的内蒙古、山西、陕北等地资金云集，地产市场也曾经有过不凡的表现。

       曾记得当时号称中国地产界的劳斯莱斯的星河湾在北上广一线城市一举成名后，第一批向外扩张的城市就选中了鄂尔多斯和太原，可惜稍微晚了一步，随着世界金融危机的不断发酵，中国的发展动力变化，鄂尔多斯等地房价骤跌，最终惨遭滑铁卢，至今尚未回复元气。由此，中国经济发展模式的变化对地产市场的影响可见一般。如今科创时代到来，房企应该可以编制科创指数来指导业务布局，可是，这科创指数又如何编制呢？

       科创者，科技创新也，尤指面向世界科技前沿，面向经济主战场，面向国家重大需求的关键核心技术的突破。这样的技术主要来自于顶级的科研院所，而能够推动这一技术突破的核心要素资源是科技人才和科创资本。科研机构是基础，人才是核心，资本是动力，三者缺一不可。除此之外，相关的政策引导，应用产业配套及产业服务则构成了配套环境。显然，评定一个地区的科创指数，其指标应从上述四个方面着手。

       传统住宅房地产短期看政策，中期看资金，长期看人口。科创指数虽不等于房价指数，然而资金重兵布局科创已是大势所趋，绝非一时半刻能够改变的，房企战略投拓部门在分析区域和城市市场潜力的时候，除了传统的人口、城市发展、经济水平、产业发展等角度外，科创视角不应缺漏。

第二问：科技新城迎曙光？

       在过去一年，各类小镇、新城的投资热潮已经大幅降温，这类位居近郊乃至远郊后发区域的综合型项目大部分都没有找到除房地产去化以外的其它盈利模式。一旦房地产市场去化速度降低，融资渠道收紧，政府去地产的压力增大，这类项目就变得岌岌可危。甚至国内最先提出科技新城的某起家于中关村的科技新城开发企业，其在全国多地的科技新城项目也大多举步维艰。此外，最近几年以科技小镇名义进入这个市场的企业不少，更不乏房地产头部企业，但是成功者寥寥，很多企业去年下半年以来都悄悄降低了小镇类项目的拿地比例，并放慢了已有项目的开发节奏。科创热能够让这些科技主题的项目重新崛起并带来新一轮开发热潮吗？

       这类项目共同的痛点是内容难寻、招商困难。在全国都在抢所谓战略性新兴产业的背景下，真正的高技术产业是有限的，而这些企业均聚集在创新环境好的一线城市核心创新区和部分科教资源集中度较高的二线城市核心区。北京有句笑话，说北大清华人才不过长安街，换言之，南城的大兴、房山引入高科技企业都不容易，那些位于都市圈边缘地区的小镇、新城又凭借什么来引入这些科创产业呢？可见，科创热是马太效应而非多米诺效应，它能让那些成熟的科技城如中关村、张江等更加火爆，却远水解不了郊区项目之渴。

       科创时代会使各地政府以更大的热情和政策倾斜鼓励企业开发科技新城类项目，然而，要做好这些项目，还是要从如何让项目融入整个的产业创新体系，在科创产业链中找到自己的准确定位，并打造与之相适应的创新环境。总之，要能解答，吸引什么样的产业？吸引产业中的哪个环节的企业？这些企业为什么愿意来？项目对他们能够提供什么样的可持续价值？要回答这些问题，除了传统的产业规划，还要做好产业落地的策略设计和产业运营与产业服务的体系设计。

第三问：科创业态欲兴起？

       如果说科技小镇、科技新城已经是传统的地产开发业态的话，科创热是否能够带来新的地产业态？答案是不言而喻的。近年来在一线城市中兴起的城市更新项目，相当数量都是传统业态改为办公业态，无论是共享办公还是文创，都通过吸引中小型创新企业入驻，最终带动资产升值或获取资产性收入和一定服务性收入。这类项目用新兴的创新产业替换传统产业，只是一种“量”上的变化，并非“质”上的升级，而近年出现的“无人商店”、“京东体验店”利用新的科技技术对传统商业进行升级改造，却是一种“质”的跃升，不过目前这种变化还主要集中在新零售领域，会有更具冲击力的科创业态兴起吗？

       德鲁克说，国民财富的源泉在于技术的进步，并把这种进步引导到顾客的需求上去。所以，任何科创最终都要对接市场需求并实现产业化才能产生价值。历史上，技术与产品，产品与需求往往是单向低频的互动，技术与需求甚至缺乏有效的连接，这导致创新的转化和创新的效率不足，客户的需求难以有效满足。随着IT技术的不断发展，特别是5G和物联网时代，连接更加便利和便宜，创新空间、体验空间和消费空间将可能从分离转为一体化的生态系统。在这个生态场中，不仅技术、产品和需求会高频的两两互动，而且这种连接可以在一个空间发生，所谓消费即创造会成为可能。

       如果地产商通过新技术将单点（空间）、单时（时间）、单一客群的应用场景聚合在更为复合的空间载体中，将商场、办公、住居等空间聚合在一起，建设高浓度的创新场，从而降低创新解决方案的试验成本、推广成本和客户反馈成本，将有利于提高新创客、新应用和新服务方案的孵化成功的概率。这应该是未来的新兴科创业态产生的逻辑。

       科创时代的地产不是简单的科技武装和升级的地产，这最多叫高技术房地产，科创时代的地产应该是科创与空间相生促进，并推动城市和社会经济变得更加美好的地产。面对层出不穷的新技术、新应用，让我们共同期待更加精彩的新地产。