产业园区的运营环节具体可拆分为规划开发、招商、园区运营、产业投资。在这些环节中最难同时含金量最高的，是招商，但招商也是园区发展之本。如何实现产业园区的顺利招商，是摆在所有园区运营人员面前的一个急迫的、艰巨的任务。那么，如何实现招商，招商出问题的本质原因是什么？招商的核心又是什么？

三种传统招商模式

       改革开放初期主流的是以“优惠政策”进行招商，随着产业园区的优惠政策趋同，20世纪90年代中后期以来投资环境成为吸引投资的关键；目前，良好的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套、优质的产业服务成为投资者首先关心的因素。到目前为止，仅仅依靠财政补贴、减免税收、降低租金、完善配套等已经不能满足企业需求了。园区为了招商，创建一些新的招商模式。

十二种创新招商模式

       众创孵化模式：招商+孵化

       基金招商模式：通过成立仅仅会，注资目标企业进行招商

       投资营商模式：收购企业，行程产业链，促进园区形成

       市场招商模式：通过向目标的企业订购产品，保障目标企业的业绩，然后通过成立融资租凭公司消化订单

       整体迁移模式：从城市中心向城市周边整体迁移

       反向飞地模式：落后放飞入发达方

       双向对流模式：产业园区通过搭建平台渠道，促进中外企业双向互通

       双向操作模式：针对与商贸物流领域，现有物流仓储，真正有物流仓储需求的客户，可以以更便宜价格拿到前面的商铺

       联合招商模式：捆绑主力客户，联合招商

       园区PPP模式：政企合作，企业招商

       众筹众包模式：各个社会资本方结成联盟与地方政府进行对接，然后根据需求和各自优势在内部进行分配

       互联网+模式：互联网的出现让企业能快速、全面、准确地掌握相关信息，在一定程度上有效降低风险，提高选址效率

招商的本质是体系问题

       即使知道了这些招商模式，未必就能做好招商。招商难只是一个结果、一种表现形式，如果将招商仅仅看作为招商，是做不好招商的。因为招商的背后，根本是投融资问题、规划问题、运营管理问题等这些问题，当然也不排除招商本身存在问题，归结为一句话，招商难的本质是体系问题。不管是投资、规划还是运营管理问题等，其解决的核心都是要解决何为“产业地产”这个根本命题。

（1）没有和政府勾兑很难称的上是在做产业地产

       除非做产业投资，一般而言，产业地产运营商为企业提供服务却很难获得企业的利润分成。但企业利润的提升会提高所得税，最终使政府获得收益。产业地产运营商可以通过和政府谈判，由政府支付一定的资金给产业地产运营商。

（2）产业地产是一个整租到零售的概念，其本质是服务业

       要做好产业地产，引入好的企业，其本质还是看能为行业提供了什么价值。但许多中小企业没有这方面的资金和技术条件，中城新产业发现了这个问题并运用自身的专业资源为生物科技园配套动物实验室，满足中小企业对于生物实验的需求。

       上文说到产业地产本质是服务业，是要为企业创造价值。价值的创造，其本质是模式的创新。对企业的帮助一般体现在四个方面：资本、技术、人才、市场，模式创新与价值创造也一般围绕这四个要素。