关于产业地产定位，思考的重点是如何做出最有差异化的产业定位。国内目前有很多产业都是过剩的，传统产业领域70-80%都是过剩的。但最过剩的莫过于产业园区。国内，很多产业园的产业定位基本没任何差异。那如何为新产业园定位呢？需要思考以下几个方面：

1. 必须根植于当地的产业基础和资源禀赋

       深挖当地的产业资源、区位优势及人文环境，以此找到产业园发展的DNA，并通过这个DNA来进行产业园整体规划。

2. 需要有一个非常突出的产业IP

       产业IP就等同于新产业+强IP。首先新产业，比如你的产业园定位可以是工业机器人、服务机器人、特种机器人方向，也可以是人工智能产业方向，首先在产业方向上形成差异化；其次强IP，依托龙头企业形成强IP，比如我的产业园是华为入驻，是腾讯、是百度入驻，那我的产业园差异化就非常突出了。

3. 可通过产业服务体现

       为什么一听到某些产业园就愿意入驻呢？因为它们意味着有成熟的公共服务体系，有产业基金的资金扶持，有完善的产业公共服务平台等等，这些产业服务也可以成为园区差异化的来源。

       所以，产业园顶层设计要凸显当地产业基础、资源禀赋、产业IP及产业服务这三个方面，找到园区的魂，这是别人不可模仿的。产业园是个硬骨头，它不像住宅类产品的高周转，盈利快，所以首先从心态方面就要放正，这个行业一定是赚慢钱。商业模式要设计好，产业园的商业模式，大概也就以下三种：

PPP模式

       客户是政府，要跟政府结算。大的PPP模式，通过提供规划、拆迁、基建、公建、产业服务、园区运营等，与政府对赌，限定在委托区域范围内新增的财政收入中进行结算，如果没有新增的财政收入，公司投入不给予结算。这种风险自担，先投入后收益的模式，目前获得了很多地方政府的青睐；第二超强的投融资能力；第三产业资源整合能力。

面向市场化

       面向市场化不代表与政府没有关联，这种模式它们不做一级，不与政府结算，不分税，而是直接从政府手上拿了土地之后盖成产品，进行市场销售或出租。这种模式它考虑的因素与PPP模式不太一样，比如选址，选址考虑的首要因素是该区域未来产业发展空间是不是足够大，产业载体的去化能不能达到要求。产业载体是不能闲置的，一闲置，整个收入来源就掐断了。

运营型小镇

       比如现在比较火的田园综合体、康养、文旅小镇，他们最重要的是发现独一无二的资源禀赋、长期专业化运营、科学合理的投融资安排，用时间换空间，以此获取未来的持续收益。

       产业运营的难点在哪里？该如何解决呢？

       目前产业运营主要存在以下三个方面的问题：第一，产业服务项目庞杂，不同的产业、不同的企业对服务内容的诉求差异巨大，很难聚焦；第二，产业平台运营成本高，缺乏专业的第三方机构或专业的人才来运营；第三，产业服务平台最初不盈利，to B的商业模式，如果企业入驻的数量达到不了一定规模，将面临入不敷出的囧状，需要持续的资金投入。

       同时，需要精准产业服务平台。根据产业发展的特性，找出最有价值的服务平台，集中力量进行搭建；第二，长线思维，与产业一起成长。从0到1的产业园，开始时要有定力，要付出一些代价，一旦园区成熟了，后期的盈利就有支撑了。