产业地产从1979年中国第一家产业园区已走过39个年头，2019步入具有特殊意义的第40年。中国产业地产行业环境发生了翻天覆地的变化，产业不断转型升级，从中国制造逐步走向中国智造、中国创造。而现在回顾一下产业地产重大变化，为已经到来的产业地产第40年做好充足准备。

改革开放40年

       产业地产从最初的中国产业地产鼻祖的蛇口工业区之后，各地开发区、保税区、高新区不断涌现，随后大批民营园区也相继崭露头角。而运营模式也从最初的“自由式”运营到单园区整体规划、到涉及园区相关配套的产业新城概念，再到如今的城市运营商概念。

       产业地产的发展与城市发展息息相关，产业地产推动城市产业、经济高速发展，而产业地产的成功与否同样与城市发展理念，营商环境紧密挂钩。

抢人大战

       除去发展较为成熟的一线城市，二三四线城市最为突出的问题就是产业的落后，导致人才的外流。那么在“抢人”之后如何“留人”？必然需要发展产业！人才资源有了，政府又大力支持产业发展，这难道不是产业地产企业的一大机遇？

       对于现阶段的产业地产企业而言，城市运营商模式成为主流。产业、住宅以及商业教育等相关配套齐全的“新城”必然是人才的首选区域。

国家级战略

       这对于产业地产企业而言，是一个重要的发展契机。且不说是否拿下北上广深一线城市，在一线城市周边，布局二三线城市，承接外溢产业，差异化定位，充分发挥区域城市互补效应。

资产证券化

       盘活存量资产，将能够产生稳定的现金流的固定资产证券化，虽然早已是产业地产业界的共识，难以形成固定商业模式，但产业地产企业一直在摸索前行的路上。

现金流

       现金流是企业的生命线，能否解决现金流问题将会极大程度上考验各个产业地产企业的成色。这将是产业地产市场大洗牌的过程，运用优秀产业运营能力的企业能生存下来。如何在2019年打造产业运营能力，打好这场“现金流保卫战”将成为产业地产企业发展的重中之重。

房企转型受阻

       房企转型产业地产领域，各大房企从最初的雄心万丈，到现在的“收缩战线”，结局让人唏嘘。房地产大环境预冷，作为拿地手段的产业地产被打入冷宫。