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浅谈产业地产轻资产的内容及输出
发布时间:2019.03.01

       经济下行形势下,一方面咨询企业顶着“轻资产”的帽子接项目,另一方面开发企业又谋求转型“轻资产”,那么到底轻资产是啥,具体包括哪些内容,今天我们就来聊一聊。

一.何为轻资产

       百度百科定义:“轻资产运营(Asset-light strategy)”模式,就是将产品制造和零售分销业务外包,自身则集中于设计开发和市场推广等业务;市场推广主要采用产品明星代言和广告的方式。“轻资产运营”模式可以降低公司资本投入,特别是生产领域内大量固定资产投入,以此提高资本回报率。”

       简单说,根据ROIC=NOPLAT(息前税后经营利润)÷IC(投入资本),轻资产的做法是降低利润较低部分的投入,从而提高整理利润率。看起来很美,对不对?

二.园区轻资产的内容

       从轻重来说,开发建设一定是重的,除此以外的内容都算是轻的,因此园区的轻资产应该有以下几类:

1、产业研究、规划

       有人会说,产业研究和产业规划有啥用,还不如我前策拿地报告有用。一个PPT下来,几个超级IP一忽悠,把政府砸晕了,地就拿下来了。确实,有些地产公司因为不懂产业,会请地产策划、代理公司进行拿地的前策报告,这块确实也是一个轻资产收费;但是我们今天是站在园区的角度看服务内容,如果一个园区企业对外输出这种前策报告,我就真觉得有点本末倒置。

       我认为产业规划逻辑应当是通过对区域的产业研究,进行区域资源、优势研判、产业价值挖掘等体系化分析,最终制定出不同区域专业化、定制化的园区模式。因此主要有5个板块:区域产业发展研究、创新创业环境研究、园区发展规划、产品规划设计建议、产业服务体系设计。当然根据实际的需求情况,每个板块也可以单独成章。

2、创新载体打造

       为啥强调创新载体?园区整体建设是重,创新载体的打造相对轻多了。创新载体的形式可以多样,有众创空间、孵化器、创业咖啡、联合办公、文创集市、快闪店,甚至招商中心、一站式服务中心也都可以算。有道是螺狮壳里做道场,更需要专业的技艺才能做得好。一个优秀的创新空间,既是园区的示范区,同时又是吸引关注和聚集人气的法宝。

3、产业资源导入

       成功的园区各有特色,失败的园区都有一个共性:“产业空心化”。因此园区的产业资源导入,是园区的最关键指标,也是轻资产中最核心的内容。从产业资源类型来分,可分为龙头企业、科研院所、专业技术平台、创新型企业和本地中小企业,不同类型需要完全不同的导入策略。

4、产业服务

       产业服务体系包含基础入驻服务、科技孵化、技术成果转化、工商财税、市场拓展、辅导申报、投融资对接等多维度内容。一般做法是园区引入各种第三方作为服务提供方,然后整合为园区的服务体系。因此这部分可以是单服务输出,在资源整合能力很强的时候也可以整个服务体系输出。

三.轻资产的核心?

       明确了轻资产是个高利润的好模式,又搞清楚轻资产的内容,是不是就可以轻资产输出了?显然不行。轻资产是种模式,轻资产输出更是一种能力。这种能力的核心,我认为必须包括产业研究能力、产业资源、品牌优势、运营能力。

       产业研究能力是我们做园区的基础理论,无论轻重,不好好做产业研究和规划,就好比盖楼不打好基础,其重要性不赘述;产业资源是轻资产的先决条件。产业资源是啥——政产学研金介贸媒,这是企业生存和发展的八大要素。不具备这些要素,就好像没有空气和水,没有办法生存和发展。

       品牌本身不产生资源,但品牌优势是企业核心竞争力的体现:一边是轻资产需求方的谈判和溢价筹码,另一边是提供服务时吸引产业资源集聚的集结号。

       运营能力是轻资产能否成功的关键,主要体现在业务整合、质量控制两方面。轻资产的模式决定了其需要大量复杂的高水平业务外包,那么出路就是运用现代信息技术、寻求系统解决方案。同时轻资产的输出如何保证质量,保证完成需求方的要求,则必须是靠一套完整健全的质量保证体系和过程控制体系。我们看到,做的成功的企业必然有完整的质量控制体系,并且根据项目、时间在迭代发展。