对于当下的产业地产而言，主要面临着以下四个难题，只有多从失败和危险当中吸取经验教训，才能更好地生存发展下去。

1、政策依赖症

       产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，任何风吹草动，都能在行业内惊起一池波澜。在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。然而，其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，对于行业来说属于系统性风险。

2、杠杆融资

       产业地产是对资金的需求量巨大，无论是前期的投资建设还是后期的管理运营，基本以资本链条为主轴进行操作，要求企业有非常强大的资金保障和融资能力。但产业地产又是一个天生融资渠道匮乏的产业，大多数的开发商不得不出售商住配套以养园区。在土地供应越来越紧张、房地产市场遭遇寒冬的情况下，“以售养园”的模式已然不能持续，更莫说指望用很少的资金去撬动一个规模很大的项目。

       很多产业地产商高负债运营已是不争的事实，多数园区处于“短债长投”的局面——产业园区开发和运营期均比较长，回本时间短一点3~5年，长一点8~10年甚至更长，加之园区资产整体变现能力差，更需要长期廉价的资金支持。

3、产品滞销

       产业地产的名号打响是最近一两年的事情，但产业地产的产品却存在已久，工业园区、科技园区、办公园区、生态城、产业综合体、物流基地、总部基地、孵化器、众创空间等都是其产品形态。

       与住宅地产不同的是，产业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业。因我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了企业对产业地产产品的需求度降低，加上“供大于求”的市场现状，加剧了失衡状态；另一方面是产业地产市场产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡。

4、水土不服

       产业地产的大规模、批量化异地复制是一个“伪命题”，因其对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高，任何一个因子的不协同都会导致功亏一篑。库存高企，面临去化难题；实体企业景气度不振，无力消化；政策利好，新进入者增多，利润被分食。

       任何一项经营性事业都是风险与利益的共存体，因此风险管理成为运营管理的重要环节。行业风险识别是产业地产风险管理的第一步，如何有效地判别出行业潜藏的风险因子，通过适当有效的方法加以控制对园区运营管理者而言至关重要！