随着经济发展日渐成熟及竞争的日趋激烈，园区的产业定位只有更加精准化，才能为招商、制定政策等后续环节工作打好基础；而园区产品的迭代化更是吸引企业入驻的核心要素，现如今园区产品已经不是各类要素的简单集中，而是更多考虑产业需求，特别适用于新经济、高科技产业为代表的现代服务业，逐渐演变成为一个多功能、有活力的生态型城市综合体。产业地产运营优秀企业把握经济新常态下发展机会，灵活准确定位园区产业，升级创新园区产品打造，迎合经济发展下产业衍生的新需求。

产业定位：转型升级仍然是主要目标

        产业定位与选择包括两个维度：主导产业和产业环节。目前国内产业园区数量较多且同质化严重，招商竞争压力大。此外经济放缓及产能过剩，加工制造业受到冲击，知识密集、技术密集等产业发展有待提升，因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。

        从主导产业发展方向来看，优秀产业地产运营企业锚定受政策支持地区的新兴主导产业，根据不同城市、不同区域自身产业发展的特色，打造跟当地主导产业相契合的产业地产，其中七大战略性新兴行业成为重点发展对象。

产业业状：核心产品持续拓展升级，围绕新需求发展孵化器等产品创新

        随着产业升级和产业地产市场的发展，产业地产业态内容也由最初的传统工业厂房向综合性产业园区发展，产品线、产品业态组合更加丰富，产品打造更加精细化。随着消费需求升级，产业地产企业积极进行产品创新，衍生出智慧园区、新能源园区、创客空间等多种形式。

升级拓展核心产品线，迎合精细化需求

        某地产为中心将开发的产品划分为一、二、三代产品：一代产品着重于土地开发运营，讲求环境的基础设施和服务能力；二代产品是从土地开发到载体开发再到产业服务体系构建，主要包括土地的一级开发，科研用的科技载体建设，如孵化器、加速器、管理培训楼等，再进一步则是产业服务体系的建设；三代产品为智慧产业新城，城内形成多元产业集聚的融合，以高新技术产业为主导，引进文化创意、养老、教育等产业为主导产业提供后台支撑。

        在产品打造层面，要专注于构建产品标准化体系，客户群体锚定在区域中小型制造业企业，从拿地到销售讲求快进快出，呈现出“销售去化为主、产业物业为主、客户非投资化、园区非主体化”四大战略特征。

产业创新：创业经济持续发酵，智慧园区成为发展新方向

        受大数据、云计算、电子商务、互联网金融等时代新事物的冲击，中国房地产行业朝着产业化、金融化、绿碳化、信息化、国际化发展的趋势愈加明显。作为经济发展的重要平台，产业地产及产业园区也正面临着转型升级的内在需求，产业园要从根本上实现“以人为本、服务为王”的宗旨，实现转型创新驱动。

        未来产业地产的竞争不会局限于物业价格水平，而会延伸到基于特定产业链的专业化竞争，分析园区面临的产业机遇，判断产业发展逻辑，明确产业体系与产品定位对于产业地产的开发运营至关重要。