当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，经济增速在换挡，投资回报率有所降低，民间资本投资会更趋于谨慎。

       另一方面，地方政府融资平台受限，为产业地产商的投资兜底或变相支付越来越变得有心无力。而且，地方政府对待产业地产的看法也越来越成熟，PPP模式的推行让产业地产运作模式更加透明。再加上，前些年快速扩张的各类产业地产项目将进入运营阶段，近两年产业地产项目扩张速度更快，因此，基本可以判定，接下来将是产业地产运营的阵痛十年。

       产业地产行业阵痛期的到来，对产业地产商来说既是挑战也是机遇。随着产业地产退却各种“概念”的外衣，产业地产将更好地回归产业运营的本质，洗尽铅华、质朴回归；产业地产商的格局将面临重新洗牌，在增量扩张、存量并购、特色发展和模式创新的发展过程中，谁将成为一流的产业地产商，谁将被淘汰出局，基本可以在这十年中见分晓了。

       近年来，随着政策刺激、企业转型等因素的刺激，大量房地产商、制造企业、金融资本开始往产业地产领域转型，产业地产早已不是地产领域的蓝海，至少透露了三个关于产业地产的信号。

运营阵痛：产业地产信号开始释放

信号1：产业地产高盈利时代已经过去

       在过去，由于经济大势好，行业监管宽松等因素，产业地产一直是一个闷声发大财的行业。近年来，产业地产行业的盈利能力呈现下降趋势，产业地产行业闷声发大财的时代已经过去。

信号2：去库存将成为产业地产的未来基调

       转型升级是今后中国经济发展的主旋律，在转型升级的压力下，地方政府纷纷将目光投向了能聚集资源、提升形象、带来税收的“总部经济”，而打造总部园区、总部基地成为发展总部经济的重要抓手，于是，总部园区在全国火热起来。

       其实，总部经济是一种十分高端的经济业态，对城市的区位、产业、人才、政策等都有十分严苛的要求，一般而言，企业的研发总部偏好向人才多的地方集聚，企业的营销中心偏好向商业氛围好的地方聚集，这也是北上广深聚集了大量研发中心、营销中心的重要原因。对于大部分二三线城市，经济发展的重点仍是承接产业转移与产业下沉，盲目跟风发展总部经济，无异于拔苗助长，甚至失去产业转移带来的良好机遇。因此，对于绝大多数二三线城市而言，产业地产的刚需仍是制造类载体而非总部办公！

       虽然，产业地产项目要充分为政府服务，但这种不顾市场需求而盲目上马的项目，总将会被市场规律所惩罚。在这样的背景下，总部办公项目大量空置进而大力度营销也就不足为奇了。

信号3：精准营销将成为产业地产商的必修课

       当前，我国正在进行“供给侧改革”，房地产领域的去库存是重要任务之一，然而从现实的角度看，产业地产领域的泡沫更大，“去库存”的难度更大。现实的情况也的确如此，很多产业地产项目的营销费用支出不断加大，各种路牌广告、媒体广告、网络广告、会展、会议等营销方式无所不用其极，发掘有效的投资线索变得越来越难，单个产业项目的获取成本不断上升。

       与一般的房地产不同，产业地产具有客户群体窄、交易频次低、交易金额大、决策周期长等特点，这就决定了产业地产的营销不能只用传统的推销模式，还要学会借助专业机构、专业渠道、以及互联网和大数据等方式实现精准化营销。从更深层次来看，产业地产的精准营销，需要产业地产企业深刻理解产业转移和升级趋势，理解产业客群的投资动向和核心需求，理解企业需要什么样的物业产品和服务体系。产业研究能力、产品规划能力、产业运营能力等，将成为能否做好产业地产开发运营的重要考量。

转载自：聚焦园区