国内产业地产的诞生和兴起，是产业园区、工业地产长期发展，以及文化创意园区迅猛崛起的综合结果，更是住宅地产、商业地产寻求逆势转型、行业细分与产业提升的必然产物。早年以提供标准化厂房和定制化厂房为核心的工业地产，以及以制造业为主的产业园区，都面临着建筑规划和商业配套过于简单，企业业态较为单一，相对缺乏生态化、持续性发展空间与发展前景的问题。

       有了前车之鉴，当下的产业地产以区域发展和产业规划布局为依托，以高成长产业聚集为核心，融汇科研生产、商务办公、会展会议、餐饮商住、文化休闲等综合功能，建设和提供全方位、系统化的产业生态环境和公共服务平台，有效地引进目标企业和服务于企业，满足企业一体化需求，形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效产业综合体。

       一些转型的地产商将房地产业种种经营习惯嫁接到产业地产领域，这与强调产业植入、增值服务、长期运营的产业地产经营模式格格不入。

1.产业地产，做产业还是做地产？

       产业地产可以解读为：产业+地产，这一解读表明产业地产包含产业和地产两个层面的内容。那么，这两个层面孰重孰轻？孰主孰次？明确两者之间的轻重、主次非常重要，因为这关系产业地产项目的经营模式，关系项目开发商、运营商的生存状态。

       一、建筑载体：建设写字楼或工业厂房及其配套设施，建筑须具备特定标准。

       二、物业管理：配套有写字楼与商业设施的物业管理，也包括特殊工业物业的管理。

       三、商业配套：局部区域内建设和引进餐饮、会议、住宿、购物（便利店）、银行、健身中心等商业配套设施，尤其是适合规划产业人群的商务配套设施和服务机构。

       四、产业环境：营造规划产业的发展环境，包括软件方面的公共政策和产业扶植政策等，硬件方面的行业设施配套，以及学校、幼儿园、医院、书店、公共交通等社区配套和文化娱乐配套设施。

       五、产业招商：针对规划的产业链而展开的专业招商，已不再是单纯售楼和商业服务店铺的招商。

       六、专业服务：针对规划产业的入驻企业建立系统全面的公共服务体系，开展针对性的公共服务和增值服务。

2.产业地产，地产的升级版

       产业地产具有商业地产的一些特性，又自成一派。产业地产主营的不是公寓、商铺、酒店和综合商业中心，因此并不以好地段的自然辐射效应为决定因素，也不仰仗于一时的市场火爆，而是一个周期较长、内容多元的系统工程，需要依托相对低廉的土地成本（非城市中心）和区域的优势产业基础，通过政府产业政策的引导和园区公共平台的服务，吸引聚集创新创意型的新兴产业企业，形成新的经济中心和城市副中心。

       产业地产与工业地产不同，不在意标准厂房和定制化的非标厂房为核心建设内容，也不再以提供职工餐厅、蓝领公寓、便利超市、储蓄银行等一般配套设施而沾沾自足。产业地产针对的区域经济与目标产业，打造软硬一体的产业聚集平台，营造创新创业的发展环境。产业地产一方面建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施，另一方面搭建企业创业成长所需的、具有化学效应的系统化公共服务平台。显然，产业地产是工业地产的升级版。

3.产业为核，地产为壳

       产业地产是地产与产业的有机融合，追求的是“1+1+1>3”（3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域）的放大效应。在产业与地产合纵连横的演绎过程中，一个成熟的且有远大目标的产业地产商，应该做到产业与地产并重，且重在产业；开发商与运营并重，且重在运营；短期与持续并重，且重在持续。