产业地产的本质是以通过可预期的土地增值和地产销售租赁来平衡现金流，以提供各种增值服务及产业投资的轻资产业务来实现可持续发展，以良性的政企博弈为顶层框架的政治经济学。虽然属于一个新兴行业，但终归也是行业，由行业内企业组成，回避不了“逐利性”的企业本性，不管是个人利、企业利、政府利，还是区域利，乃至国家利，企业必须要生存下来，成长起来，发展壮大起来，这其中的每一个过程可谓都是如履薄冰，不进则亡。

       产业地产的核心盈利模式是一本浩瀚而又复杂的账，既要算清楚整体大账，又要算清楚各个层次、各个阶段的细账。所以，会算账、算好账绝对是一门技术活，它直接决定着产业地产怎么做、做多久。

       物业销售：现金牛

       在目前国家实行房地产去泡沫、去库存、去杠杆的号称史上最严房地产调整政策打击之下，房地产市场似乎已经走到了尽头。尤其是深圳，最近新规明确提出：“限售、限离、限企业买房”的三限政策后，深圳的房地产市场更是增添了一层沉重的阴霾。难道房地产市场真的已经山穷水尽，走到尽头了吗？非也！

一、产业地产商既然做产城融合

       园区物业不仅仅要满足企业的需求，同时还要满足企业里面人的需求，这些都具备了才是真正的产城融合。

二、产业地产，产业为核心，地产为载体

       相结合就是为了培育产业，促进区域经济发展。产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不像纯粹的房地产行业那样可以实现资金的高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发进度的深入，很有可能因资金链断裂而功败垂成。

三、产业地产看似是园，实则是城

       无论是研发办公、商业、酒店，还是社区、公共配套、住宅配套等业态，其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局，生产、生活、生态交融有序、有机统一。

       物业租：资产证券化的利器

       物业租赁也是产业地产业务重要的一块收入来源。它价值在于，通过有效的招商和运营，实现租赁价格的不断提升，从而实现租赁收入的稳定和持续增长。

       租赁除了收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化业务。以成熟园区稳定的、可预期的物业租赁收入所产生的现金流做为基础资产，然后通过一定的结构化设计进行信用增级，从而在此基础上发型资产支持证券进行融资。

       增值服务：想象的收益路径

       对于不同定位的园区来说，运营方可提供的服务内容会有所不同；对于相同定位的园区来说，园区企业的需求也不尽相同。运营方需根据园区企业及人的实际需求提供相应的有效服务。

       运营方既然可以提供这么服务内容，那么就应该运用一定的方式，实现服务增值、服务变现。做园区服务，不仅仅要做线下的服务，更应该做好线上的服务，利用互联网、信息化手段，搭建全方位的线上线下服务平台，向平台型公司转型。而转型的成功与否，主要是看运营方的资源掌控及整合能力。