改革开放以来，产业园区（开发区）伴随着世界产业转移与高速城市化的推进，尤其是“园区+地产”商业模式催化，便如雨后春笋般的迅速崛起，成为了许多地方政府与地产企业的核心生产力。
产业园区作为经济创新和发展的重要载体，其核心特征和经营模式都在不断的演进，从1.0、2.0、3.0演化到4.0阶段。
园区4.0时代
1、亟需创新模式推进产业园区转型升级
随着经济发展常态化，在国际产业转移、区域产业转型升级以及“大众创业、万众创新”的新形势下，产业园区的开发运营模式依然过于依赖土地红利，缺乏产业经营能力，存在“重开发轻运营”问题。新的经济形势下，亟需园区从“租赁型”、“卖地型”向“管理型”、“投资型”转变，由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。
2、产城融合成为产业园区未来发展趋势
传统产业园区的发展重产业发展轻人居打造、重工业制造轻服务塑造、重土地开发轻氛围营造，导致产业园区人居环境缺失、商业服务业发展落后、创业氛围显著不足，人本主义严重缺乏。产城融合是产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。
3、集聚创新元素是产业园区发展的新动力
创新是经济增长发动”和加速器，产业园区要不断在模式、思维、技术和环境上加强创新，促进园区资源的有效配置和产业结构不断优化。集聚创新元素以强化园区持续发展内生动力，使园区真正成为经济转型的引擎。
4、互联网＋成为产业园区发展的助推器
互联网新贵崛起，大量创投资本涌入中国TMT领域，互联网经济正在成为经济增长的新引擎、经济转型升级的新支点，同时互联网经济也成为了企业发展的新动力、扩大消费需求的新渠道。在互联网技术蓬勃发展的背景下，“互联网+”通过聚焦资源、让利市场、加强资产流动性，逐步成为中国产业园区升级发展的新动力。
园区4.0的规划
表现在空间规划上，要摆脱将生活设施作为配套的思维，新型产业园区应凸显“以人为本”的理念，不同于传统的功能单一的生产型园区、工业区、商业区、居住区等城市功能相互割裂。园区4.0模式遵循产城共生的理念，生产、生活、教育、商业、休闲及娱乐混合布局，构建起城市级的生活服务体系，营造各种功能和谐发展的良性生态环境，既能够满足园区企业家的需求，同时也能够满足员工的需求，实现了园区主体客群的多元化满足。
园区4.0的发展
产业园区的规划建设只是开始，更重要的在于园区运营与产业培育。从“搭框架”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“招商企业”到“服务企业”再到“经营企业”，产业园区的运营不断创新从“1.0”阶段发展到“4.0”阶段。
一、从园区驱动力视角看园区4.0
园区1.0成本驱动
在中国对外开放和国际产业转移背景下，通过提供优惠的土地价格与廉价的劳动力等成本因素驱动，使得园区成为中国对外开发的窗口。
园区2.0产业链配套驱动
通过在园区内或园区周边布局核心产业上下游配套企业，驱动核心企业发展，实现园区经济的整体提升，产业主要以制造业为主。
园区3.0服务驱动
通过提供综合配套服务，涉及人才、研发、咨询、培训、技术、金融等服务型因素驱动，提升园区产业价值链，生产性服务业逐渐凸显。
园区4.0创新驱动
构建园区创新服务体系，通过产品设计、产业发展服务、智慧生态环境等措施，集聚创新资源，构建创新网络，强化全球创新资源链接，打造创新型园区，驱动园区企业集聚发展，实现园区产业发展升级。
二、从园区配套视角看园区4.0
园区1.0土地经营
园区主要通过三通一平、七通一平、九通一平等形势进行土地一级开发，为园区企业提供土地供应。
园区2.0标准厂房开发
园区除提供土地经营外，开始进行标准厂房开发，通过厂房租赁、厂房出售、厂房定制等形势，为园区企业提供生产厂房供应。
园区3.0公共服务平台
通过搭建融资、技术研发检测、公共检验检测、公共信息、公共展示平台；行政服务、社区卫生服务中心等公共服务平台，为入园企业提供综合公共配套服务。
园区4.0智慧型园
除了园区物理空间配套完善外，通过移动互联网，提升园区虚拟空间配套，即线上连接、线下经营的企业社群；营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈等等。
三、从园区运营视角看园区4.0
园区1.0园区本身服务
纯开发商思维，典型租售模式，因此，园区服务仅停留在物业管理、园区安防、卫生、停车等最基本服务。
园区2.0企业基本服务
政府型园区为主，为招商需求，为企业提供一系列基本服务，包括企业的行政手续代办、园区招聘会、企业的专业咨询服务等。
园区3.0企业增值服务
关注企业的成长，涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、融资服务等增值服务，助力企业降低经营成本，提高利润空间。
园区4.0投资孵化服务
园区运营主体 “以时间换空间”来“赌未来”，介入入驻企业实体经营，为其提供创业孵化、股权投资、公共平台，与企业共同成长，建立全产业链的服务收益模式。如杭州梦想小镇，不以空间载体获利，而是通过“孵化器集群，创业者扎堆”的模式，实现产业集群效应。