随着全国人口结构的转变导致人口红利逐渐消失，各地住宅地产库存量过大不易消化等诸多问题，全国房企都在寻求新的增长极。全国500强企业中全部32家房企中的28家都宣布进军产业地产，一时间产业地产成为了开发商们眼中的“香饽饽”，但是建设周期长、销售回款慢、投入资金多的产业地产又该如何盈利？

前世：对产业地产功能的需求的变化导致盈利模式变化

       由于工业革命爆发，机器设备作为一种稀缺资源，吸引劳动力的集中，自然的形成了工业集中地，成为了最早的“工业园区”，盈利模式以租金为主；但是早期的工业园区就建在市区，由于环境污染的影响，不得已必须迁至市区以外，在交通不便的情况下必须在园区周边加以配套设施，同时科技逐渐发展，便成了搭配综合设施的“科技园区”，盈利模式以租金和土地流转为主；此后继续发展，以金融和贸易为主的第三产业扎推进入园区，混合了第二、第三产业，同时为了进一步便利园区内人们的生活，添加了许多公寓、住宅业态，园区逐渐成为了综合性的“产业新城”，盈利模式也变成以可销售类物业和租金为主。

今生：对产业地产承载体的服务的变化导致盈利模式变化

       传统模式是“开发+销售”，或者“开发+出租”，设定园区主题只是为了打出名片，有的放矢的形成产业聚集，对招租或购买物业的企业并没有过多的诉求，最多再向政府索取一些土地收入返还。但是，产业越聚集，由于马太效应所形成的人口及产业就越集中，最终造成了一个区域中心，虹吸了区域整体资源。

       如同“十月革命一声炮响为我们送来了马克思主义”一样。关注引入的企业本身盈利和开发商能为企业提供的服务，双方利益绑定，最终寻求走出园区，走上全国扩张之路，最终上市变现，产业地产商拿到的是在进入园区的企业的股权收益。

未来：加法还是减法？

       产业地产的症结有目共睹，不同人给出的药方也不尽相同。“抱团取暖”、“构建生态圈”、“众筹”等模式，都是整合模式，是加法，旨在降低摩擦成本，规避风险；而“轻重资产剥离”、“深耕细分市场”等模式，都是拆分模式，是减法，旨在专业化，提高效率。

       无脑扩张是企业发展的最优战略，而到了行业下行或行业震荡调整的今天，是加是减，不同的企业会针对自己的特性，有不同的选择。只是，减法比加法更难做，因为在激烈竞争的市场上拼效率，团队必须比专业更专业，才能活下来，活得好。

何为盈利模式？

       盈利模式是对企业经营要素进行价值识别和管理，在经营要素中找到盈利机会，即探求企业利润来源、生成过程以及产出方式的系统方法。

       任何企业都有自己的商务结构及其相应的业务结构，但并不是所有企业都盈利，因而并不是所有企业都有赢利模式。

来源：科技园智库