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深度解读产业园区发展趋势(上)
发布时间:2018.09.04

       促进产业结构调整,转变经济增长方式,提升自主创新能力是当前我国实现经济持续、健康和稳定发展的必然命题。

       在新的时代背景下,我国产业园区的未来发展,当然要适应我国战略转型的要求,认清园区发展方向和趋势是做好园区长远发展规划必不可少的一环。在结合本地实际情况的基础上,以“怎样推动园区快速发展、培育园区核心竞争力”为主题,有效推动园区发展和升级。

趋势之一:园区的战略转型和升级

       中国园区经济虽只有二三十年的发展历程,但却是每隔几年迈上一个新的台阶。以科技园区为例,自2001年以来,国家科技部提出以增强技术创新能力为核心的“二次创业”发展战略,掀起了国家高新区的“二次创业”浪潮,也将我国科技园区发展带上一个新的高度。

       当前,转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势,作为经济发展的主要载体,现有产业园区突破自身存在的问题,向更高目标转型升级是发展的必然趋势。总体看,我国园区经济与发达国家还有较大的差距,即使是发展较为成功的中关村科技园、张江高科技园等,在产业孵化、技术创新、世界级产品创制等方面还有不小的差距。

       近年来,我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点:如增长方式由注重规模向更加注重发展质量转变;资源配置由粗放式发展向集约化发展转变;产业结构由以制造业为主向制造业和专业服务业相结合转变;环境建设由相对注重硬环境向更加注重软环境转变……可以说,大部分现有产业园区在未来发展中都需要面对这样的课题。

       而相对现有园区的战略转型升级,新的园区规划建设也呈现了新的趋势。在各地区可建设用地日益稀缺的情况下,一些小型的园区业态正在不断涌现出来,天安数码城、联动U谷等园区开发商在全国圈地建设小型园区,一些大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区,“小的即是美的”,小型园区正焕发出蓬勃的经济活力。

趋势之二:园区产业的“瘦身”、“增高”

       成本领先的土地招商模式,曾主导了中国早期的园区经济发展,随着各类产业园区遍地开花,产业定位同质化、产业招商盲目化的现象越发明显,很多产业园区都存在着“有企业无产业”、“产业点高面低”的产业困境,园区的产业集群效应并不显着。

       在我国经济转型升级战略的大背景下,推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。

       结合我们这几年对园区经济发展的观察,园区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。

      “瘦身”主要体现在产业门类上,就像很多成功企业(如万科)进行业务重组或聚焦一样,现在很多园区都需要进行产业整合,结合产业发展基础、条件和产业发展动向,对园区现有产业进行“整理、优化、升级”,确立园区的主导产业,围绕主导产业打造产业链经济。

       “增高”主要体现在产业提升上,对于不同的园区,由于其发展情况不同,产业提升的方向也有所差异。

       从目前绝大数工业园区的发展现状来看,传统产业在园区经济总量中占有较大比重,因此改造提升传统产业是这些园区转型升级发展的重要任务。

       另一方面,园区产业“增高”可以借助产业融合,延伸和拓展产业链,构筑园区产业“微笑曲线”,提升园区产业链的竞争力。产业融合发展是园区产业结构升级的必然趋势,是园区产业经济发展的一种新特征。

趋势之三:产业园区走向综合城区

       我国的产业园区多设在城市的偏远郊区,在早期发展中多以优惠的政策和低廉的土地成本,吸引企业投资和集聚,然后,再通过企业提供就业机会导入人口。这种发展模式,常常与生活配套服务不足相伴生,从而出现了企业员工白天入园、晚上回城的“鬼城”现象。

       随着产业园区的演化和发展,园区承载的功能日益多元化,大量城市要素和生产活动在区内并存聚集,从而推动了产业园区的城市化进程,园区经济与城区经济逐渐走向融合。

       为顺应这一发展趋势,一些产业园区主动谋求战略转型,从单一生产型的园区,逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。

       随着园区经济实力和创新活力的增强,园区作为城市空间发展中的增长极,可将自身的优势向城区传递,园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切,互动越来越频繁,于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经济”以科技社区、创新社区的形态,通过产业聚集、人才聚集和企业家交流,逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。

       面对园区经济走向城区经济、产业园区走向综合城区的发展趋势,地方政府应摒弃传统的思维方式和运营模式,以“产城融合”的理念系统策划、规划、管理、开发、运作产业园区(产业新城)。

趋势之四:园区开发(产业地产)商的崛起

       在我国早期的园区开发中,政府主导的园区开发公司一直扮演着园区开发“市场”的绝对主角。这时的园区开发公司虽采取公司化机制,但更多附属于政府管委会,在园区开发中也主要是进行基础设施和市政设施建设。

       随着我国园区经济的发展,标准化厂房、创业大厦、孵化器、产业综合体等产业地产逐步兴起,使得园区开发已不仅仅是招商引资的载体,产业地产开发和运营本身就成了一种房地产业务,造就了众多的产业房地产商。其中也不乏一些误打误撞闯进“行业”中的产业投资者或房地产开发商,不知不觉地成了“园区开发商”,致力于园区开发业务,并在市场的洗礼中逐步成长起来。

       近年来,在我国的产业园区开发建设中,市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群体。

       其一,国际园区开发商活跃。如新加坡腾飞集团1994年介入苏州工业园开发,至今业务已扩展至上海、苏州、北京、深圳、大连、南京、天津、沈阳、西安、杭州等多个城市。

       其二,张江高科等老牌园区开发商寻求外延式扩张,努力向周边延伸不断扩大开发范围,向周边扩张受限的则走出去“圈地”,合作及合资创办主题园区。

       其三,民营园区开发商崛起。天安数码城集团已开发运营多个城市产业综合体。绿地集团等房地产公司,利用房地产开发与园区开发的业务关联性,也纷纷介入园区开发业务。

       作为国际上一个成熟产业门类,作为国内一个新兴产业,园区开发产业方兴未艾。可以预见,未来的中国,政府主导的园区开发商、国际园区开发商、本土园区开发商等都将会活跃在“园区开发”行业。

趋势之五:产业招商的精细化运作

       产业招商是园区经济发展的“生命线”,其成败直接影响园区经济的发展水平。从我国产业园区的招商引资模式看,基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境主导”阶段到“产业环境主导”阶段,园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。

       产业招商是一个系统工程,涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多环节,涉及招商参与部门的权责和利益设计。

       目前的很多园区招商模式还停留在点式突破的“游击战”,个人激励强、项目导入快,但招商体系不健全、整体营销力度不足,不利于未来园区产业集群的发展。

       产业招商的精细化运作关键在于两点一是精准定位,明确产业客商类型,建立产业项目信息库,进行定向式招商;二是系统运作,围绕产业招商构建全方位的服务能力,细化产业项目招商的流程和规范,使整个招商工作更具系统性和有序性。

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