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产业地产四大开发模式及未来发展建议(下)
发布时间:2018.08.31
 

我国产业地产发展的问题

 
总体来看,我国的产业地产尚处于引入探索和初步发展阶段,既蕴藏着巨大的发展机遇,也逐渐暴露出一些亟需解决的问题,主要有:
 
第一、产业园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划,企业集而不聚,根植性差。我国绝大多数产业园区在发展初期为了迅速吸引企业入驻,在招商过程中往往很少从社会化分工、市场细分、价值链延伸,以及产业集群的内在联系等角度去考量;在项目的安排上也不是严格地按照园区规划的要求定位,而是为了短期内聚集企业而随意地进行项目选取和企业选址规划,从而导致园区内部产业之间缺乏应有的关联,没有形成相互关联的产业链条,不利于产业集群的整体竞争力的提高,难以实现经济发展的规模效应和经济外部性。
 
 
第二、相当一部分产业地产开发商沿用住宅销售模式来经营产业地产,对其项目简单地一卖了之,而不注重项目的后续经营,严重影响了我国产业地产的长远发展。产业地产作为房地产行业中一个较为特殊的部分,有着自己独特的经营模式与发展规律,不能简单地等同于住宅地产或商业地产。对于产业地产项目来说,其投资收益是长期的、可持续的,前期开发只是向预期市场的努力,而进入经营期才是迎接市场检验的真正开始。但许多进行专业化“产业地产”投资的开发商不顾产业地产的特殊性,抱着急功近利的态度进入产业地产领域,必然会给产业地产的健康发展留下隐患。
 
第三、目前我国的产业地产项目,普遍存在着产业结构趋同、缺乏特色优势的问题。我国很多产业地产项目都没有自己明显的特色产业集群,而是试图在每个产业上都有所发展,这不仅严重浪费了创新资源,还造成不同产业地产项目间招商引资活动中的过度竞争和产业内企业在市场活动中的过度竞争。
 

 
第四、在我国的产业地产项目中,除了北京、深圳等地有一些产业结构层次和技术水平相对较高的项目外,大部分产业地产项目均不同程度地存在结构单一、规模偏小和被锁定在价值链低端等问题。我国的产业地产是伴随着我国产业由劳动密集型向资金密集型、技术密集型转型而发展起来的,这就要求产业园区由单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变,要求产业园区能够提供新的产业形态来满足传统产业向知识型、服务型、战略型产业升级的需要。但是在实际操作中,由于受到资源禀赋、区位条件、政策环境以及所处经济发展阶段的影响,我国大部分产业地产项目往往缺少位于产业价值链上游的研发设计企业,无奈地沦为组装加工基地。
 
第五、由于产业地产是一个新生事物,我国政府对于产业地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准,使得产业地产的市场化开发在部分地区受到一定程度的限制。比如,在实际的开发中,产业地产是与工业地产、商业地产并列的一种形式,还是应划归其一还没有明确的政策界定,而这对投资者信心造成了一定程度的不利影响。即使是在天津、西安等已出台产业地产相关扶持政策的地区,也是由地方政府,特别是地方经济开发区管委会所推动的,在全国范围内,缺乏统一的规范标准和扶持政策,而这无疑将削弱我国产业地产发展的后劲。
 

我国产业地产发展的对策建议

 
虽然我国产业地产在发展过程中尚存在很多问题,但解决好这些问题会为产业地产的持续、健康发展奠定基础。针对上述问题,应当做好以下几个方面的工作:
 
第一、坚持以客户需求为导向,正确把握产业地产的内涵与本质,充分发挥产业与地产等资源的整合协同效应,通过有效整合产业地产项目的社会资源、物力资源、政府资源、人文资源等各类资源来为客户提供专业化的产业地产服务。以深圳天安数码城为例,自创立之初,天安数码城就明确定位于为民营中小科技企业创造适宜的营商环境与创新氛围,通过高端人才的聚集、高端产业的聚集、金融商务的聚集以及信息服务的聚集来形成核心竞争力与创新能力,并主动适应后工业化的特征,把握生产、研发与服务的融合。在强调自主创新的今天,由天安数码城所总结和提升出的天安模式已被普遍认为是一个城市解决中小民营科技企业集聚发展的理想方案。
 
 
第二、产业地产商要转换角色,由单一的开发商向产业地产的服务商、运营商、投资商转变。一方面,产业地产商除了向园区企业提供基础性的物业管理服务之外,更应积极主动地向园区企业提供高附加值的配套服务,主要包括投融资服务、产品展示服务、知识产权服务等。另一方面,产业地产商应抛弃以短平快实现一次性收入为主的销售方式,向一个增量市场转型,在这一方面,作为我国高科技产业园区龙头的张江高科,为其他产业地产商树立了一个很好的榜样。上海张江高科明确以“打造自主创新园区,运营蓝筹股”为经营理念,已经制定并正在全力实施“以张江园区特色房产营运为主导,以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼”的产业互动阶越式发展战略,通过多样化的投融资形式,张江高科先后参股园区内的100多家企业,顺利地完成由单纯的产业地产开发商向高科技产业投资商的华丽转身。
 
第三、产业地产商应苦练内功,增强自身经营管理能力,合理进行自身定位,形成市场竞争优势。以产业园区的功能定位为例,在产业地产项目中,除了综合性园区外,还有总部基地性质的商务园区、配套商业性质的商业园区、金融服务性质的产业服务园区、科研服务性质的科技园区以及中小型企业集聚的工业楼宇园区等等。如果产业地产项目能根据自身条件及市场需求恰当定位,形成市场竞争优势,为入园企业提供特色鲜明的产业地产服务,是完全能够获得可观的投资收益率的。
 
第四、在产业地产的开发与运营过程中,应本着政企联动的原则,充分发挥政府与企业这两种组织在推动产业地产发展中所起的不同作用,相互协调配合,形成合力,促进产业地产的健康、良性发展。政企联动以政企分开为前提,但并不是单纯的政企分开,政府与企业之间互相信任、互相合作、各司其职,既是管理与被管理的关系,也是服务与被服务的关系,合力为社会化、专业化产业地产的发展创造条件。在产业地产的实际运作中,政府的职能主要表现为资金支持、公共服务、监督保障、政策支持等多方面,可以将政府职能简明定义为“建立、引导、规范、参与市场”。产业地产商作为市场的主体,要充分利用政府所提供的一切便利,与政府政策紧密结合起来,与政府实现长期的合作与共赢。
 
来源:同济发展研究院
 
 
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