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产业地产四大开发模式及未来发展建议(上)
发布时间:2018.08.30
 
近年来,产业地产作为一种新的城市发展空间理念逐渐兴起。如今恰逢在国家宏观政策的持续调控下,住宅与商业地产的竞争已经到了白热化的阶段,产业地产恰好能避开政策监控,且行业竞争相对较小,因此成为行业里的“香饽饽”。本文从内涵、开发模式、问题分析三部分来分析我国的产业地产发展情况,并提出相应的政策建议。
 

 

产业地产的内涵

 
所谓产业地产,是指在新经济和城市经营背景下,以地产为载体,以实现财富的持续增长为目标,专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上,以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑,也将最大限度地聚合和带动产业的发展,促进城市区域价值呈几何式增长,从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。
 
全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化:“今后评价一个房地产开发商的指标,不仅要看它建了多少房子,有了多少销售额,更要看它在单位平方公里有了多少GDP产值,解决了多少人的就业,培育了多少优质税源,创造了多少税收。这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义,而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意义”。
 

产业地产开发模式

 
作为一种新型的地产模式,产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同,产业地产的开发模式主要分为四种:产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
 
 

模式一:产业园区开发模式

 
产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式,是以政府为主导,根据城市规划发展的需要,经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目,政府根据产业运营的特点进行规划与开发,并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入住,从而形成产业化的区域模块,提高了产业地产的辐射力和影响力,所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是,这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点,非常容易导致机构膨胀、政企不分。
 

模式二:主体企业引导模式

 
主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业,获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区,并在自身入驻园区且占主导地位的情况下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地再开发,建立完善相应配套设施,以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。
 
 
这是政府支持、企业带动的一种开发模式,它不仅符合主体企业战略发展的需要,也易于带动同一产业的集聚。但是,这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发,无法适应跨行政区划的综合开发要求,所以难以作为产业地产开发的主要模式。
 

模式三:产业地产商模式

 
产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地,建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理,最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说,产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。
 
这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求,地产开发商与整个产业的结合不紧密,地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上,而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产,因此难以形成产业辐射力。但是,正是对开发商的产业经营能力要求非常低,而且回收资金相对较快。
 

模式四:综合运作模式

 
综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下,政府提供土地、税收等优惠政策,并成立管委会负责行政管理事务,地产商投资开发建设并提供相应的园区服务,龙头企业入驻发挥产业号召力,多方合力共同推进产业园区开发和经营。
 

 
综合运作模式既能充分发挥政府的指导性,同时也能发挥市场的灵活性,权责明确,有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是,这种模式对政企关系协调要求非常高,如果关系处理不当,则很容易造成产业园区的发展停滞。
 
来源:同济发展研究院
 
 
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